施政报告2025｜设北都发展委员会由特首领导　立专法放宽土地用途

行政长官李家超周三（17日）在立法会宣读任内第四份施政报告，指导一直为北部都会区发展心急如焚，将成立由他领导的“北都发展委员会”，拆墙松绑简化行政程序，加快发展，包括引入快速审批制度降低成本及缩短工期、灵活批拨土地推动企业落户投资，及容许北都土地业主主动交回政府计划征收的土地，抵销原址换地或“片区开发”须缴付的金额。
政府将为加快发展订立北都的专属法律，包括加快批出建筑图则、放宽分区大纲图的准许用途及微调发展参数、缴付征收土地的赔偿等。
北都三批大学城土地将于2026年至2030年分批提供使用，政府会于今年内公布《新田科技城创科产业发展规划概念纲要》，及加快发展河套。李家超指将制订优惠政策包，以更快、更灵活的方式与产业商讨落户细节，及加快交通基础设施建设。

李家超指，北部都会区（北都）是香港经济发展的新引擎，有庞大潜力。北都与深圳接壤，面积和未来人口约占香港三分之一，是香港的战略发展区域，具有巨大经济价值和发展潜力，能创造大量职位和提升生产力。李家超指，虽然政府过去三年已加快建设，但北都幅员广阔，所需资源投资庞大，一直为此心急如焚。

李家超指为更好发展经济、改善民生，北都建设务必加速推进，决定提升北都发展的决策层次，成立由他领导的“北都发展委员会”。政府将简化行政流程，拆墙松绑，以新思维采纳不同地方的建造方法、材料和装备等，达致既安全又省钱省时的目标，并为加快北都发展订立专项法例。

设计不同融资方案如土地参股

李家超指，北都的基本规划已出台，现时是加快发展北都、引入产业和重大项目的最佳衔接期，会设“北都发展委员会”加快发展。政府消息人士指，新发展区规划的顶层架构需要调整，“北都发展委员会”聚焦产业发展，取代原本的“北都督导委员会”。

“北都发展委员会”将由行政长官担任主席，下设“发展及营运模式设计组”、“大学城筹划及建设组”及“规划及发展工作组” 三个工作组。

“发展及营运模式设计组”会由财政司司长任组长，政府消息人士指，财经事务及库务局将作秘书处支援。工作组会按北都各指定发展区的性质和规模，设计发展及营运模式，包括为不同产业园区度身成立一间或多间园区公司、法定或非法定专门机构，制订公私营合作模式如“建设–运营–移交”（BOT）等；研究从“价高者得”招标转向“产业绑定”的“双信封制”；并设计不同融资方案，包括股份制、债券、政府注资及“土地参股”等。

发展局正就洪水桥约23公顷产业用地进行产业园公司的政策研究，待向“发展及营运模式设计组”汇报后会在今年内公布建议。政府消息人士指，政府初步希望成立由政府全资拥有的非法定公司，料向公司注资、注地，方便与其他人合作及落户该地段。

五年内供应大学城用地　或增面绩

“大学城筹划及建设组”由政务司司长任组长，成立调研专班，研究北都大学城发展模式，实地考察不同地方大学城的成功模式，广纳本地、内地和国际知名大学校长或代表等意见。小组亦会研究把香港优势学术领域与产业深度结合发展的路径，以及促进内地和国际领先的大学或研究中心进驻的策略。

三批大学城土地最早将分别于2026年（洪水桥）、2028年（牛潭尾）及2030年（新界北新市镇）供使用。小组将就三批土地的发展定位及愿景作出建议，并考虑以产业为导向，例如在洪水桥╱厦村新发展区一带，融合邻近高端专业服务和职业专才培训联动发展；牛潭尾一带则可考虑配合新田科技城和河套区的整体创科发展，包括生命健康科技产业，并与第三间医学院及综合医教研医院等联动发展。

政府消息人士称，教育局作秘书处支援。至于大学城三批用地，包括2026年平整土地的洪水桥5公顷用地，政府消息人士称，社会有声音指用地过小，故政府有意加大面积，增加至9公顷，而牛潭尾及新界北新市镇两幅用地，未来都可考虑增加土地面积。

“规划及发展工作组”会由财政司副司长任组长，负责由规划到执行的全流程管理，就统筹整合规划、工程、土地、交通、环保等作全面部署，促进产业进驻，创造职位和提升生产力。小组特设专案监督办公室，加强工程审批的统筹和监督，并设时限和分阶段通报机制，以加快速度。

政府消息人士称，小组下设的专案监督办公室由发展局常秘领导，小组可跟进工程程序，但强调小组机制并非取代原本的审批机制，只是加强、加快速度，譬如每个部门对各流程都有时间表，如超时可能就会触发机制，小组会研究是否需要改善。不过，消息人士又称，小组的机制及操作细节，要待年底才能敲定。

简化行政措施加快审批　先开发低密度设施例如零售、娱乐

政府会简化行政措施为发展拆墙松绑，包括引入快速审批制度，采纳各地优秀的建筑方法，结合海外和内地的成功建造技术、用料和设备等，降低工程成本并缩短工期。

政府将以试点形式推行“分阶段开发”模式，参考内地“1.5级开发”概念，容许初期先建设和营运具先导性的低密度设施，例如零售、娱乐或会议展览等项目，借此吸引企业进驻、创造收益和汇聚人流，发挥拉动作用，再落实长远发展，其中会就洪水桥商业用地施行“分阶段开发”模式邀请巿场提交意见。以多元开发模式，包括原址换地、“片区开发”等，推动市场参与，加速发展。

灵活批地推动企业落户

李家超指将灵活批拨土地，推动企业落户和投资。倘若以租约而非地契批出，租期可长于七年，提供更大弹性。配合不同产业政策，可采用公开招标、限制性招标或直接批地的模式。

政府以往最多一次批地7年，之后要每季续租。政府消息人士称，新方案是最多“7+7+7”，可以续约三次，每次最多7年，租约就不是每季变更，而是每次续约才可加可减，继而可增加土地使用的确定性。

北都地主交回征收土地　可抵销原址换地费用

政府将容许北都土地业权人主动交回政府计划征收的土地，借此抵销其在北都新发展区原址换地或“片区开发”所须缴付的金额，鼓励市场参与北都发展。政府消息人士称，主动交回的土地需要是政府3年内计划收回的土地，或收了业权但仍在审查未赔偿的土地。不过，消息人士补充，不排除上述措施及后套用在北都其他地方。

政府消息人士又指，价钱按适用新界土地相应级别农地特惠补偿率，住宅或经济发展等用途为每方平尺1,032元，改善乡郊及保育等非发展用途为每方平尺516元。

施政报告又提出以“按实补价”减低北都补地价资金成本，即地契修订过程中，视乎地块情况，容许业主无须按规划地积比率上限计算的最高楼面进行补地价，改以实际兴建楼面及实际用途厘定应缴补价，并考虑容许发展商按实际开发规模分阶段补缴地价。

消息人士指，发展商需要至少开发6成地积比率，余下未用尽的最多4成有权在10年内使用；如果过10年才提出要开发，要视乎基建所在区域是否仍有可使用的容量。

凹头预留建屋土地增至30公顷　私楼为主

政府将开展凹头土地用途检讨，善用北环线带来的发展潜力，在凹头站沙埔一带考虑引入更大占比的私营房屋，拓展为新发展区。委托香港铁路有限公司（港铁公司）进行检讨，明年公布结果。

政府消息人士称，2023年原规划凹头有16公顷土地作公屋或社区措施，经过可行性研究后，认为附近有新田科技城及牛潭尾大学城，加上附近的沙埔站会在2034年通车，故有潜力发展更多房屋，所以考虑将附近发展房屋的土地增加至30公顷，但私楼占比会较多。消息人士补充指，原本预留的公屋单位会减少。

李家超指，如合适的话，上述行政措施亦可套用在北都以外的地方。

订北都专属法例提供优惠

政府将加快发展北都专属法例，授权政府制订简化的法定程序，包括成立法定园区公司；为园区公司设立专项拨款渠道以注入资金；管理指定地区跨境流动的便捷方法，包括人流、物流、资金流及数据和生物样本流，吸引科研及高端制造业落户香港；加快批出建筑图则；放宽各分区大纲图的准许用途及微调发展参数；加快缴付征收土地的赔偿等。

政府消息人士称，预料明年初作2个月的公众咨询，明年中提交立法会首读，望2026年内通过及生效。政府消息人士又称，现时屋宇署批出图则需要约60日，认为有压缩空间，但暂未厘定细节。

加快河套区发展

河套深港科技创新合作区（河套合作区）位处深圳河两侧，涵盖深圳园区及香港园区，凭借“一区两园”优势推动两地创科合作发展。

河套合作区香港园区（河套香港园区）第一期首三座大楼已落成，生命健康科技、微电子、新能源及人工智能等支柱产业租户正陆续进驻；另外五座大楼于2027年起陆续完工。

政府今年内会推出第一期余下用地的选定地块；完成第二期发展规模、产业分布等规划，完成河套香港园区总体布局；以及考虑以“边建设、边进驻”模式，灵活为企业提供工作空间，让企业无须等待整区完成工程就可提早进驻。

新田科技城有约210公顷创科用地（不包括占地87公顷的河套香港园区），是创科产业的战略基地。政府今年内会公布《新田科技城创科产业发展规划概念纲要》，涵盖顶层设计、产业定位和布局、各片区的统筹发展、引导市场资源投入发展的策略等。

为配合北都发展，古洞站和洪水桥站的工程正全速进行，将分别于2027年和2030年竣工。政府已与港铁公司签订第一部分项目协议，以新思维合并北环线主线和支线同步推展，目标是2034年或之前同步开通。

跨境铁路项目将打通港深两地的地铁网络，大幅提升大湾区基建互联互通，增强产业进驻信心。我们正全力推动港深西部铁路（洪水桥至前海），并已就项目香港段邀请承建商及营运商提交意向书。

▼9月16日　李家超展示新一份施政报告▼