恒大除牌　4000亿市值化灰　大刘一句神总结

不经不觉又到了9月。以往谈论到内地楼市时，新闻的标题总会用上“金九银十”等字眼，来形容这个内地住宅物业销售的黄金档期。随著内地楼市自2021年起，出现持续向下调整情况后，相信“金九银十”渐渐被遗忘。不过最近上海市宣布放宽限购措施，消息却引发内房股，在上周一（25日）出现短暂炒风。

正当多间内房股的股东，在当日看到股价上扬而感到兴奋之际，相信恒大的股东会有另一番感受。因为恒大正正就在同日上午，正式被除牌，结束公司在港交所上市近16年的旅程，也是内房变化最突出的写照。

内房黄金时代　 孕育众多超级富豪

直至内地政府，于2020年推出“三条红线”等压抑措施前，内房行业一直保持高速增长。因为内地经济处于快速发展阶段，带动内地居民收入增长，触发对住宅物业的需求。加上内地居民投资选择有限，促使资金更集中流向物业市场。一众内房企业亦乘这股东风崛起，当时内房企业多采取货如轮转方式发展业务。投地后尽快推出市场预售，收到资金后，一方面支付与工程相关款项，另一方面又致力寻求市场融资，再次物色合适土地以补充土地储备。

内房企业的发展模式，就是透过将资产高速流转，以推动相关公司现金流﹑资产规模及盈利快速膨胀，同时亦刺激公司市值不断增加。一众内房企业的大股东身家亦迅速增加，兼进占富豪榜内的头几名。其中恒大董事长兼大股东许家印，以2900亿元人民币身家，成为2017年胡润百富榜的首富。

许家印并非唯一一个，凭著投身内房行业而成为超级富豪的商人。其他业内的超级富豪，包括万达集团的王健林。至于内地女首富，就是碧桂园的杨惠妍。可想而知内房行业的“创富”能力有多强大。

当然在内地政府出重招打压前，行业发展曾经面临危机。2008年美国爆发次级按揭危机，引发多间巨型金融企业陷入困境。其中雷曼兄弟倒闭﹑美国国际集团（AIG）更需要美国政府出手打救。事件波及环球金融市场之余，包括内地等多个地区经济亦受到影响。包括碧桂园等多间内房企业，股价急剧下挫。

内地政府为了稳定经济，于2008年11月推出总值4万亿元人民币的刺激经济方案。当中包括推动加快保障性安居工程﹑加快棚户改造等，被列为扩大内需十大措施之首。有关措施逐步改善内地经济，内房企业得以喘息之余，部份仍未上市的内房企业，亦把握市场回稳的机遇上市。恒大就是在2009年11月登陆香港股市。

彤叔﹑大刘力撑　 恒大成功登陆港股市场

许家印于1996年创办恒大，于1997年在广州推出首个楼盘。与碧桂园及雅居乐等内房企业比较，恒大可以说是后起之秀，同时对于香港市民而言恒大的知名度，亦远远不及碧桂园及雅居乐。因为早于上世纪90年代初期，碧桂园及雅居乐这两位老大哥，已分别在东莞樟木头及中山推出吸引香港买家的楼盘。

不过恒大却透过货如轮转业务发展模式，以及把握1998年内地启动城镇住房制度改革的机遇快速发展。翻查恒大于2009年全年业绩，合约销售额为303亿元人民币，同比增加402%。在同一年，碧桂园的合同销售额同比增长32%至232亿元，从相关数据已反映出，不论从业务规模及增长速度，恒大已领先碧桂园。

对于香港投资者而言，上市前的恒大，其知名度未必及得上碧桂园等其他民营内房企业。但是包括新世界（0017）创办人郑裕彤﹑华人置业（0127）时任主席刘銮雄ZB2以及英皇集团大股东杨受成等一众超级富豪，却独具慧眼早已看中恒大。

当2008年恒大受到金融危机影响，郑裕彤等香港富豪朋友都有出手相助，让公司渡过难关。当恒大2009年上市前夕，郑裕彤及刘銮雄亦有认购，分别认购5,000万美元股份。郑裕彤出席恒大投资者推介会后，扬言钟意恒大及认为恒大抵买。在一众超级富豪加持下，恒大上市首日便录得超过30%升幅。

有“大刘”之称的刘銮雄，不单止有认购恒大的股份，他亦有认购恒大的债券。甚至日后从恒大分拆的恒大物业（3333），以及获恒大入主的恒大汽车（0708），刘銮雄家族均是投资者之一。

卖楼收入高速增长　高峰期市值突破4000亿

许家印获得郑裕彤等一众牌局好友支持，让恒大成为香港上市公司。同时亦乘内地经济重拾高增长之风，生意及资产规模亦快速增加。翻查恒大2009年业绩，截至2009年12月底，资产总值为630.7亿元人民币。至2013年恒大全年物业销售额，首次突破1,000亿元人民币，资产规模已增加至3,481亿元人民币。与2009年相比已有数倍增长。往后数年，恒大业务仍然保持较快增长速度，2016年更跻身世界500强，成为全球销售第一的上市房企。在2019年﹑即公司上市第10年，合约销售额增至6,010亿元人民币，资产规模已超过2.2万亿元人民币。随著业务增长及资产总值增加，公司市值亦不断上扬，恒大的市值历史高位为2017年，高达4,200亿元。

恒大业务及资产规模以较高速度增长之际，公司负债水平亦不断增加。截至2009年12月底，整体借款为141.76亿元人民币，较上一年增加35.8%。在2013年借款总额为1,088亿元，同比增加80.4%。在2019年，公司借款总额已达到7,998.95亿元人民币，同比增加18.8%。其后数年，恒大的总借款额介乎约6,000亿元至约7,000亿元人民币。

内地出重招　内房行业陷逆风

内地为了压抑房地产行业高速增长，务求实现房住不炒的政策目标，于2020年推出“三条红线”措施。至于具体内容分别是剔除预收款后，资产负债率不得大于70%。净负债率不得大于100%，以及现金短债比率不少于1倍，若不达标便会影响新融资。有关安排对恒大等内房股，以至整个内地房地产行业，带来相当大的冲击。

从2021年起内地楼市转弱，物业销售迅速放缓。恒大于2021年全年销售额跌至3,729亿元人民币。在2022年合约销售额，更大跌超过90%至317亿元人民币。

在恒大物业销售转弱之际，旗下的恒大财富传出未能兑付，公司的美元债亦出现违约。自2022年起多次停牌，公司寻求债务重组，曾于2023年3月试图将离岸债务，转换为新债券或股权。不过恒大于2023年9月底发出公告，指出接到内地有关部门通知，执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。而当时外界亦未知悉，许家印被指违法涉及的内容。随著许家印被依法采取强制措施，重组未能落实。

重组未能成功之余，更在香港被入禀清盘。法庭于2024年1月委任清盘人，至2025年8月8日，由于未能符合联交所的复牌指引，因此上市委员会决定取消恒大上市地位。8月22日为公司上市最后日期，8月25日正式取消上市地位。对于上市委员会的决定，恒大不申请覆核恒大的上市之旅于8月25日结束，退市时市值仅余21亿元。

卷财务造假风波　恒大与许家印遭重罚

恒大被除牌，不少公司股东受损。据内地传媒指出，高峰期时恒大股东数目超过41万。在2024年停牌前夕，已减至约28万人，在被除牌前恒大股东总数约16万人。相关股东面临投资价值归零。

不单止股东受到损失，大刘等持有恒大债券的投资者同样受到损失。至于具体损失多少，相信外界亦好难知道。大刘于2023年11月举行记者会，指出有报道提及他亏损500亿元，但反问“赚𠮶啲唔计？”同时并无透露实际金额。他又强调并无对许家印生气，只是嬲自己。

恒大亦卷入财务造假问题，在2024年3月恒大旗下恒大地产，收到中证监《行政处罚及市场禁入事先告知书公告》。指出恒大地产于2019年以及2020年，合共虚增收入超过5,600亿元人民币，并且在2年内虚增利润超过900亿元人民币。同时又指出，作为时任恒大地产董事长，许家印全面管理公司各项业务，授意其他人员虚增恒大地产年报业绩，又指出许家印作为实际控制人组织﹑指使实使有关违法行为。最终中证监于当年5月指出，恒大须缴付41.75亿人民币天价罚款，许家印除了4,700万人民币个人罚款外，更被实施终身证券市场禁入的禁令。

至于恒大的前核数师罗兵咸永道（内地译名普华永道），因为卷入恒大造假风波，去年遭到内地罚款超过4亿元人民币，同时勒令停业半年，以及撤销罗兵咸永道广州分所。

一间内房泛起如此大风潮，就算是大浪淘沙的资本市场，也只能以罕见形容。