九龙仓集团（0004）公布截至2026年6月底止中期业绩。尽管受投资组合变现致股息收入减少影响，基础净盈利同比下跌17%至16.97亿元，但适逢集团成立140周年，董事会大放“派息喜讯”，宣派第一次中期息连特别股息合共每股0.40元，同比翻倍。期内香港豪宅及住宅销售表现理想，抵销了部分外围压力。 九龙仓现时股价约20.96 港元，下跌约2%，市盈率约 14 倍。

卖股致股息收入减少

九仓中期业绩收入同比跌6%至53.44亿元，营业盈利亦跌11%至23.54亿元，撇除投资物业重估等项目后，基础净盈利同比减少17%至16.97亿元，主要受集团2025年第四季变现部分投资组合，令股息收入减少，部分跌幅由利息收入及香港发展物业确认销售增加所抵销。

股东应占盈利仅4,800万元，去年同期为5.35亿元，同比大跌91%；每股基本盈利亦由0.18元降至0.02元。期内投资物业公允价值减少45.15亿元，成为拖累整体盈利的主要因素。

港宅销售发力　发展物业盈利急升

分部表现方面，期内香港发展物业确认入账收入增至13.45亿元，远高于去年同期的4.75亿元，营业盈利亦由3,100万元急升至1.66亿元。

旗下项目销售表现亦见改善，集团持有30%权益的启德项目“维港‧湾畔”期内售出198个单位，销售所得款项合共35.34亿元；山顶种植道1号第一座洋房亦录得5.58亿元销售额，反映香港住宅市场交投回暖对业绩带来支持。

相反，内地发展物业仍是拖累业绩的主因。期内按应占份额计算的已签约销售额跌至人民币3.45亿元，同比急挫60%，去年同期为人民币8.59亿元；分部收入亦跌54%至2.38亿元，并录得300万元营业亏损，同时计提应占减值拨备5.47亿元。

投资盈利跌逾四成　内地租金仍受压

投资物业业务则大致保持稳定。期内收入增至23.11亿元，营业盈利升至15.10亿元；按港元计算，收入及营业盈利与去年相若。不过，内地零售及写字楼租金持续偏软，仍对业务构成压力，人民币升值则抵销部分影响。

投资业务表现明显转弱，期内营业盈利同比跌41%至5.93亿元，主要由于出售部分投资组合后，股息收入减少。另一方面，其他营业盈利增加80%至2.61亿元，主要受利息收入增加带动。

酒店业务则延续复苏势头，受惠香港旅客持续增加及大型盛事带动，集团拥有及管理酒店的分部收入同比升4%至3.23亿元，营业亏损由去年同期的1,100万元收窄至400万元。

物流业务收入则保持平稳，期内录得10.73亿元，但受环球货运及地缘政治环境转差等因素影响，营业盈利同比跌19%至1.11亿元。

现金净额增至62亿　140周年派息加码

虽然盈利受压，集团财务状况仍然稳健。截至6月底，现金净额增至62亿元，较去年底的20亿元大幅增加，主要受惠变现部分长期投资组合所得的32亿元，以及香港发展物业合营项目的分派。

派息方面，九仓宣派第一次中期股息每股0.20元，并因应集团成立140周年，额外派发特别中期股息每股0.20元，期内合共派息每股0.40元，较去年同期的0.20元增加一倍。两项股息合共涉12.22亿元，将于9月15日派付。

忧外资政策收紧　为港楼市添变数

展望下半年，集团预期地缘政治局势紧张、能源价格波动、成本通胀、关税政策，以及市场再度忧虑美息走向的阴霾下，全球经济前景依然不明朗。

香港方面，中央政府收紧对外直接投资法规，为本港整体住宅市场增添变数，九仓表示影响尚待观察。至于内地，科技与人工智能发展一日千里，与房地产市场的停滞困境形成鲜明对比；后者必须有持续性的改善方能恢复整体市场信心。为应对市场波动，九仓将继续维持财政稳健，并灵活适应不断变化的消费趋势。