特区政府将于下周三（16日）公布首份五年规划及2026年《施政报告》，大行瑞银预计内容聚焦北都、民生、科创等发展。

楼价自低位回升17%　内房北都抢攻恐压缩利润

住房市场方面，该行亚洲房地产行业研究主管林镇鸿预计，港府或将出售型与出租型公营房屋比例由30:70最高升至50:50。此外，政府亦有望重推“公屋租户购买计划”（租置计划） 。

瑞银称，两项措施均可改善政府财政收入，但将对开发商构成不利影响，尤其是业务集中于入门级私人住宅市场的开发商。

事实上，瑞银认为，本地地产开发商或将面临多重挑战。由于住宅价格年初至今再上涨10%，较近年低位高出17%。因此，瑞银预计政府未必会进一步出推出“置业通”、下调印花税或放宽放宽强积金用于置业。与此同时，随著预售模式调整，内地开发商料将加快在港、尤其是北都的项目开发，或将进一步压缩开发利润率。

相比之下，受惠于近期税制改革后，对冲基金租赁需求增强，预计将利好中环写字楼业主。

估北都扩至3000公顷　港深西部铁路开支或达1000亿

除未来五年在北部都会区提供逾7万个住宅单位及100万平方米经济楼面面积的既定目标外，瑞银预计政府还将公布更多关键绩效指标。

在北都开发上，瑞银认为政府或公布粉岭北及新田科技城余下两幅大型土地出让地块的招标时间表。同时，政府可能会披露大学城扩建计划细节，将校园面积由此前建议的100公顷扩大至300公顷。若计入毗邻的科技、工业及城市发展项目，大学城总面积可能超过1,000公顷。基于此，北部都会区新发展区总面积将扩大为3,000公顷。

此外，瑞银预计政府将正式确认建港深西部铁路，使其成为北部都会区内第二个大型铁路项目。据其预测，项目资本开支或达1,000亿港元。

聚焦特定领域人才　拟推对冲基金奖金零税率

谈及吸引人才政策，瑞银认为仍将是《施政报告》的重点，但其重心可能由广泛放宽转向特定领域人才，例如生命健康科技、医疗及医学创新、人工智能、微电子及智能制造领域人才。

同时，其预计港府将进一步更新税制改革法案，建议对冲基金及另类资产管理专业人士与业绩挂钩的奖金适用零税率。