【新世界 / 0017 / 供股 / 郑家纯 / K11 】总负债逾千亿元的新世界发展（0017）正式宣布向股东集资！新世界周日（15日）公布供股计划宣布以1供11的方式进行供股，发行最多276亿股，每股供股价0.9元，较该股停牌前（13日）收市价4.87元，折让高达82%，筹集金额达249亿元！

供股金额虽然庞大，但新世界债台高筑，总负债高达逾1,400亿，今次供股是否“杯水车薪”？明泽资本国际研究总监及资深地产分析师郑怀武接受《香港01》专访指出，是次供股虽短期内摊薄股权，但有助降低市场对公司的破产预期，并争取银行在融资上配合。他分析道，在现价较资产净值已大幅折让下（PB少于0.1倍），股价经深度调整后未必暴跌，反有望随债务危机纾缓而吸引资金趁低吸纳。

集资规模逾市值2倍　成败系于郑氏家族

新世界自上周五（13日）起停牌，市场早已盛传公司计划进行大规模供股集资。新世界目前市值约123亿港元，以249亿港元集资规模计算，集资额将相当于公司现有市值两倍以上，规模相当惊人。

是次供股能否顺利完成，最大关键自然落在控股股东郑氏家族身上。郑氏家族透过周大福企业等相关实体，目前持有新世界约45%股权，涉及约11.4亿股，为公司的主要股东。据悉，郑氏家族计划参与是次供股，并将承担全数认购其按比例获暂定配发的约125.48亿股供股股份，涉资约112.93亿元，同时作为包销商之一，包销最多约82.14亿股未获承购供股股份，涉资最多约73.93亿元。若最终按比例认购，家族的持股比例将维持在约45.33%（连同其他一致行动人士则约为45.59%）；倘若进一步履行包销责任认购未获承购股份，则有机会将其持股比例大幅推高至最高约72.55%（连同被视为一致行动人士则达72.74%）。

至于小股东，面对如此大规模的供股，则要考虑是否继续投入资金。若选择按比例认购，便需要额外“科水”加码投资新世界。若不参与供股，持股比例便会被摊薄，股东权益亦会相应下降。

专家：短痛换取银行再融资空间

郑怀武指出，市场早已预期新世界将会进行供股，惟若集资金额高达250亿元，规模则“比想像中高”。

虽然大规模供股短期内将造成严重的股权摊薄效应，对股价构成一定负面压力，但此举能显著改善公司的财务杠杆，对争取银行重新安排融资及还款“有一个明显的作用”，他直言这“对公司可以解决到债务问题，应该是一个好重要的一部份”。

郑怀武续称，鉴于该股现价较每股资产净值（NAV）已存在高达九成的折让，今次供股反而在当市场对其破产或流动性危机的忧虑逐步消退时，带来转机，“调整完之后可能有啲投资者都可能会觉得系机会”。

所得款项用途方面，新世界拟将供股所得款项净额用于银行贷款再融资、偿付债务及为待发展项目提供资金。当中约34%（约82亿港元）将用于提前偿还目标银行贷款未偿还本金的10%；约36%（约87亿港元）用于偿付优先票据、银行贷款及利息，以及清偿永续证券的递延分派；余下约30%（约72亿港元）则用作待发展项目的资金并加快其发展。

《香港01》记者高嘉怡﹙Kitty﹚早前拆局︰

斩缆11 SKIES商场　新世界“暗战”机管局 　赌注700亿｜财经解密

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逾千亿巨债与高息缠身　未来两至三年迎还债高峰

翻查业绩报告，新世界三大“灯油火蜡”上已花费近50亿港元，另需支付近50亿港元的利息开支。而在这个数字基础上，再扣除逾12亿港元的税务开支，以及包括 11 SKIES 在内逾183亿港元的非现金减值拨备等项目，最后得出亏损281亿港元的数据。

业绩显示，截至今年6月底，集团总债务仍高达1,433亿港元，同比仅减少27亿港元。净债务约为1,263亿港元，于2026财年增加约62亿港元。 过千亿港元的巨额债务，意味著集团每年都必须承担天文数字般的利息开支。因此，新世界目前体内最大的“毒素”依然是债务。

每年需支付高达数十亿港元的利息开支，可想而知，新世界这两年的“刮骨疗毒”尚未彻底。况且市场预料联储局十二月将再度加息、高息环境持续的阴霾下，新世界的财务压力备受关注。

或许有人会问，这两年多以来公司不是一直在积极减债吗？管理层确实并未懈怠，最新的业绩报告亦反映了行动成效：一方面，永续债遭剃头（hair cut）及延期支付债息；另一方面，还债高峰期被顺延至两年后，以时间换取空间。

截至今年6月底，新世界需在一年内偿还或续期的债务为232亿港元。

集团目前手头拥有170亿港元现金，近日亦将上海 K11 物业分拆为房地产信托基金（REITs）上市，预计可筹集32亿元人民币；同时，又以约17亿元人民币出售了杭州与宁波两座甲级写字楼。若算上约160亿港元的可动用银行贷款，未来一年还债压力不太大。

然而，第二及第三年到期的债务分别均超过400亿港元，届时才是“债毒”发作最为猛烈之时。新世界仍急需透过供股“扑水”，249亿港元的供股集资额，恐怕依然难解燃眉之急。因此，本次供股所得款项用途方面，新世界拟用于银行贷款再融资、偿付债务及为待发展项目提供资金。当中约34%（约82亿港元）将用于提前偿还目标银行贷款未偿还本金的10%；约36%（约87亿港元）用于偿付优先票据、银行贷款及利息，以及清偿永续证券的递延分派；余下约30%（约72亿港元）则用作待发展项目的资金并加快其发展。

日前甩手 11 SKIES　“无底洞”苦中一点甜

面对如此困局，新世界大股东、由纯官掌舵的周大福企业（周企）态度备受关注。业绩报告中罕有地明确指出，周企将继续维持控股地位，全力支持新世界。

纯官亲自担任“大国手”为新世界“刮骨疗毒”，相信首要任务是稳定大局，确保公司有能力偿还利息，继而再谈削减债务。

首先在偿还债息方面，初步看来难度相对较低：第一，租金收入得以维持。凭借 K11 商场过往的业绩表现，这个“核心基地”相信能够稳守。第二，物业销售收入需维持稳定。截至2026年6月底，在尚未入帐的香港合约销售中，约有209亿港元预计将于2027及2028财年入帐，这笔资金将为新世界中短期的现金流提供重要支持。

此外，集团应占未售单位的总楼面面积约为59万平方呎，意味著未来一两年还有“面包”等出炉，但现成的“面包”就快卖完，手头上的“面粉”又是否能够持续变成“面包”呢？

目前新世界在全港拥有约250万平方呎的发展土地储备，同时手头上拥有约1,240万平方呎的农地储备，当中不少位于北部都会区，预计可开发近7,000个住宅单位。

然而，从兴建楼宇到资金回笼需要时间。假设一切顺利，物业销售与租金收入亦仅足够支付利息。若要真正做到“去毒”减债，则极为考验纯官这位“大国手”的手艺。

日前承担超过30亿港元代价（包括23亿元现金终止费及上限约10.5亿元工程服务）以摆脱 11 SKIES，对新世界而言是一次重要的“排毒”进展。由于200亿港元的投资额在很久以前已经投入，上年度 11 SKIES 已作出27亿港元拨备，加上本次183亿港元的拨备，金额虽然惊人，但并不影响现金流。

长痛不如短痛，新世界行政总裁黄少媚亦在业绩会上如释重负地表示“解决了一个重大的问题”。其好处在于未来无需每年被迫支付高达18亿港元的保证租金。以40年的合约期计算，新世界的累计租金支付金额高达约700亿港元。少了一道如此庞大的“无底洞”，新世界与债权人谈判及重新筹集资金的成功机会亦随之提升。