陷入财困的新世界（0017），早前传出计划放弃机场11 SKIES商场，交还予机管局，免得日后每年被迫支付18亿元保证租金，见财化水的机管局主席林天福近日帮忙澄清，称11 SKIES 原定2028年才正式开幕，外界所谓“空置率高”的说法并不正确。一个是业主，一个是租户；一个等著收租，一个心急离场。火星无撞地球，背后因由值得拆解。

商场早落成　继续“乌灯黑火”

11 SKIES 投资额逾200亿，项目主体已于2025年分阶段落成，理应“早开早享受”，但暂时只是租出写字楼部份，商场部份迟迟未开业，即使机场二号客运大楼 T2， 在 5 月 27 日正式启用，11 SKIES 也未见明显的招租举动，形同“死场”。

记者 5 月中旬实地走访，映入眼帘的是一片冷清，当初号称云集超过800家店舖的大商场，仅有一间咖啡店及一间餐厅营业，其余吉舖全被围板遮挡。6月有记者再走访，发现T2 人流繁忙，但通往 11 SKIES 的天桥，人流还是不多，目测10分钟内少于50人经过。

面对此情此景，代表业主一方的机管局保持友善，虽然早前市传新世界打算“掟匙”，将商场交回给机管局，但林天福强调目前正与新世界持续洽商，对11 SKIES和SKYTOPIA很有信心。“一个不愿打，一个不愿挨”，我们要先从11 SKIES 的前世说起。

天价租金　埋“掟匙”导火线

八年前，新世界力压群雄，夺得香机场航天城11 SKIES 的合约，投资 200 亿画下一个极具野心的商业宏图。这座总楼面面积达 380 万平方呎、相当于两个维园的超级巨无霸，起初被寄予厚望。时任新世界舵手郑志刚盛赞 11 SKIES 将会是全面结合零售、娱乐、医养与财富管理的的完善生态圈，服务范围辐射整个大湾区。

但人算不如天算，新世界中标后，世界变得好快，先是内房爆发危机，之后疫情爆发，然后息口飙升，中港经济复苏不似预期，零售及商业市道不再炽热。当年的“世纪押注”，自然大打折扣，但硬件已经基本兴建完成，不等开幕便打算拱手相让，答案藏在“辛辣”的合约条款中。

新世界同机管局签订的是DBO合约，一手包办设计（Design）、建造（Build）及营运（Operate），双方关系如同业主与租户。新世界明年 6 月起的40年，每年向机管局，支付保证租金 18 亿，又或项目年总收入的 30%，以较高者为准。换言之，2028 年至 2066 年期间，新世界累计支付高达702 亿的保证租金 。

18亿租金绝非一个小数目，我们翻查本港各大商场，即使位于黄金地段铜锣湾的希慎利园区，商舖租金收入都不足18亿，而两个K11 Musea和同Art Mall的收入合计亦仅有24亿。

世纪债务重组　未拆债弹

在人流未有保障的情况下，每年承担 18 亿元的保证租金，新世界选择“壮士断臂”实属情理之中，而机管局表现平静，亦是深知对方财力难支的情况下，过度施压亦无济于事。

新世界爆发财务危机之后，首先暂停派息，然后融资和缩减开支 ，但这场“财务大手术”只是将债务延，债弹根本未拆。集团去年完成 882 亿的银行贷款再融资，短期债务由416亿大减至66亿，但长债则由 1,144 亿大升至 1,439 亿。但这个借旧还新的“续命符”，将于 2028 年陆续到期。

另一边厢，永续债“hair cut”，账面成功减少 87 亿，但债息率上升意味债息减不多，置换永续债本质上是将尖沙咀 Victoria Dockside 的现金流用作派息。截止到 2025年底，新世界净负债仍然高达 1,227 亿元，净负债比率还上升至 59.7%，削债成效“杯水车薪”。

业务短中期难有惊喜

庞大财务黑洞，正在无情吞噬利润，先后卖掉愉景新城、前海物业和新创建的新世界，短中期灭债难度甚高。

从业务结构来看，新世界的盈利能力主要来自两大核心支柱，即卖楼和收租。翻阅26年中期业绩，新世界卖楼和收租的经营利润，有约 37.8 亿，但期内利息开支逾 22.7 亿，仲未计“灯油火蜡”以及停派永续债，半年股东应占亏损 37 亿。

展望未来，租金收入难有惊喜，依赖卖楼大赚，亦不容易。23年开始新世界已放弃投地，目前市区可发展的土储就剩下318万平方呎，这意味著未来落成的新盘只会愈来愈少，未来两年新世界在市区新落成的楼盘，就只有将军澳市中心的港铁项目，涉及单位约610伙。

至于昔日新世界以超低价买入新界地皮，其中约 1,200 万平方呎农地储备就位于北部都会区，政府大力发展北都，这个可算系新世界“压箱宝 ”，可惜有“面粉”，但就缺水制作“面包”，所以近年新世界伙拍内房，找“水喉”分担建筑成本，但要发展都要有时间，而楼市又无以前那么风光，利润空间有限。

机管局“冷手执个热煎堆”？

新世界处债务泥沼，将11 SKIES 商场退还给机管局，如果后者不接受，双方极可能陷入漫长的拉锯战，甚至对簿公堂，随时拖累机管局正全力发展的SKYTOPIA整体布局

另一边厢，机管局看似“冷手执个热煎堆”，零成本多了个巨无霸商场，但实情又是怎样？

一来见财化水，失去多达700亿元“最低租金保证”；二来免费得到一个如此庞大的商场，要搞得有声有色，绝非容易。机管局过往主要收取专营权费及租金，若要“踩过界”，直接负责大型商场的招租、市场推广和日常营运，角色转型上将面临不少挑战 。

机管局商务执行总监陈正思称指期望项目可以增加餐饮及娱乐元素，而林天福又在电台节目上预计，T2客运大楼日均可处理2万人次旅客，但11 SKIES项目本身位置较“吊脚”，因此即使机场或T2有客运量，目前最大问题是如何引流去11 SKIES。

而且11 SKIES 原本定位“高端商场”，但连接11 SKIES的 T2，主要服务航空为廉价航空。当项目一方面标榜高端消费体验，另一方面却主要面向消费力中等的客群，两者之间能否形成协同效应仍是个问号。

新世界集团主席郑家纯在2025年财报上写下，

时势不由人，然变局如潮，何以舟楫？

或许 11 SKIES 的“割肉离场”就是会为新世界争取到喘息空间的“舟楫”。然而，当初誓言要“冠绝香港”的 380 万呎生态圈，在被机管局收归后，要怎样重新定位才能在 2028 年配合“机场城市”浴火重生？商场始终要有人行，有人消费先至系商场，机场人流又是否可以支撑起这个380万呎的巨无霸？