逆按揭｜安老按揭攻略2026｜想退休后展开第二人生？拥有物业的老友记可考虑“安老按揭”（又称逆按揭）自制长粮！《香港01》银发频道01金龄深入浅出为大家介绍逆按揭（安老按揭）计划，一文看清申请资格、物业门槛、计算方法及潜在风险！附上逆按揭计算机及计算例子，助大家评估如何善用砖头自制长粮，安心享受退休生活！

香港连续16年盘踞全球房价最高的城市，不少港人穷尽毕生积蓄购入一个安乐蜗。想退休后展开第二人生？拥有物业的老友记绝对可以考虑利用逆按揭（安老按揭）解决问题。

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）是什么？

逆按揭又称为安老按揭，意思是把物业作为抵押品抵押给银行，在不需要出售物业的情况下，长者每个月都可以收到银行派发的“长粮”，同时又可以继续居住在物业里安享晚年，达到砖头变现金的理财效果。

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）适合什么人申请？

申请人须年满55岁或以上并持有香港身份证，现时没有破产、破产呈请或自愿申请的债务。联名物业亦可申请逆按揭（安老按揭），最多接受3位联名业主申请，但所有申请人都必须符合年龄要求。如抵押的物业为未补地价的资助出售房屋(如居屋、公屋等)，申请人的年龄门槛则须为60岁或以上。

申请资格快速睇
年龄限制：55岁或以上（未补地价的居屋/公屋须为60岁或以上）
身份要求：持有香港身份证
财务状况：没有破产、破产呈请或债务
联名限制：联名物业最多3位联名业主申请

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）的物业门槛？

用作抵押的物业必须为香港住宅物业，楼龄一般要求为50年或以下(若超过50年则按个别情况考虑)。物业不能有任何转售限制，而且必须为申请人的自住物业，不能出租(长者已退休或因医疗护理服务而迁出物业则除外)。

香港住宅物业
楼龄50年或以下
无任何转售限制
没有出租(长者已退休，或因医疗护理服务而迁出除外)

逆按揭攻略2026｜年金可以派几耐？需唔需要还？

长者可以选择固定年期(10年、15年或20年)收取年金，甚至选择终身收取。如果有需要，亦可以申请提取一笔过贷款以应付突如其来的开支。除非遇到特殊情况被终止，否则在一般情况下，长者终生均毋须还款。

逆按揭攻略2026｜年金可以派几多？

每月发放的年金金额，会受申请人的年龄、物业估值、按揭年期及按揭利率所影响：

申请年龄：业主年纪越大，每月年金越多。
物业估值：楼价越高，每月年金越多(但设有上限，目前一般物业上限为800万至2,500万不等)。
按揭年期：选择的按揭年期越短，每月年金越多。
按揭利率：业主可选择浮息或定息按揭计划。一般情况下，定息按揭计划所提供的每月年金会比浮息按揭为多。

逆按揭计算方法 —— 400万物业每月可获多少年金？

要具体了解逆按揭（安老按揭）的回报，可以用真实数字作推算。

假设陈伯伯现年65岁，拥有一层估值400万元的单人名下私人住宅物业（例如已补地价居屋或大型屋苑两房户），他选择定息按揭计划。根据香港按揭证券公司（HKMC）的逆按揭（安老按揭）计算机标准，若他选择为期10年固定年期，每月大约可获发$17,600；若选择“终生”领取，每月则可获发约$10,000。这笔稳定现金流足以大幅改善退休生活质素。

建议长者在申请前，可先利用HKMC逆按揭（安老按揭）计划的计算机进行初步估算，以制定最适合自己的年期策略。

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）申请流程｜毋须中介

申请流程大致可分为三个部分。在任何情况下，长者均毋须透过其他中介人申请，慎防受骗。

第一步：联络参与机构及初步评估

有意申请者可直接联络参与机构(银行或按揭公司)，机构会解释详情并作初步评估。随后会提供一份《资料表》及《贷款资料列表》供参考。内容包括物业价值、不同年金年期下可获发的每月金额、涉及的利息和按揭保费。

参与机构名单可按此参考。

第二步：约见辅导顾问

在正式申请前，申请人必须预约合资格的辅导顾问（须为执业律师）进行面谈，进一步了解借款人的权益与责任以法律后果。完成辅导后，顾问会发出《辅导证书》。

第三步：正式申请及签署文件

长者凭有效《辅导证书》可向参与机构正式提出申请。并需要完成一份健康问卷(问卷结果不会影响批核条款)。获批后即可办理按揭及相关法律文件。

逆按揭攻略2026｜逆按揭（安老按揭）的费用与风险

天下没有免费的午餐，在每月收取年金的同时，亦会衍生一定的费用，这些费用通常会直接在安老按揭贷款额内扣除，当中包括：

1. 按揭利息：贷款机构会就已提取的贷款额收取利息(利息会累积在贷款总额内，将来会影响赎回或出售物业的余额)。
2. 按揭保费：分为“基本按揭保费”和“每月按揭保费”。
3. 辅导费：支付予提供辅导服务的执业律师(可选择将此费用加借入贷款内)。
4. 法律费用：用作解除现有按揭、办理按揭文件等律师费用(可选择加借入贷款内)。

逆按揭攻略2026｜业主离世后物业处理

当长者百年归老后，业主子女(或遗产代理人)有权优先选择全数清还逆按揭（安老按揭）贷款以赎回物业。

若不打算赎回，已收取的年金一般毋须归还，物业将由贷款机构代为出售：

如卖楼所得大于贷款总额：余额将全数退还予业主子女(或遗产代理人)。
如卖楼所得少于贷款总额：差额将全数由保险公司承担，家属毋须“上身”。

安老按揭银行名单

1.中国银行(香港)有限公司
2. 中国建设银行(亚洲)股份有限公司
3. 集友银行有限公司
4. 招商永隆银行有限公司
5. 香港按揭管理有限公司
6. 南洋商业银行有限公司
7. 华侨银行(香港)有限公司
8. 上海商业银行有限公司
9. 渣打银行(香港)有限公司

FAQ常见问题解答

1.做完逆按揭（安老按揭）之后，层楼还是不是我名下？银行会不会赶我走？

绝对不会！物业仍然属于长者名下。即使年金年期(如10年、15年或20年)已届满，长者仍可继续居住在该物业直至百年归老。

2.如果楼价跌，会不会影响长粮派发金额？

不会！物业估值在申请签约时已经锁定，即使日后楼价大跌，亦不会减少派发金额；但同样地，若楼价大升，亦不会增加派发金额。

相反，如果楼价升幅惊人，长者觉得现有年金太少，有权选择终止现有的安老按揭，然后按最新的（更高的）物业估值，重新申请一份新的安老按揭以获取更高的每月年金。不过，这需要重新缴付一笔相关的申请费用（如律师费、按揭保费等），申请人需自行计算成本效益。

3.假设长寿至120岁，银行会停止派钱吗？

如果选择“终生”领取年金，银行会一直派发长粮直至百年归老为止。若累积领取的年金总额超出物业价值，有关差额将由保险公司承担。

4.申请人百年归老后，仔女仲可以继承物业吗？

可以！业主子女(或遗产代理人)有优先权赎回物业，只需全数清还逆按揭（安老按揭）的贷款总额即可。若不想赎回，可交由机构出售物业，扣除贷款后若“有钱剩”，余额会全数交还予业主子女。

5.逆按揭（安老按揭）咁复杂，会唔会畀人呃？

为了保障长者利益，确保他们清楚明白逆按揭（安老按揭）的权利、责任和费用，在正式签署合约前，必须经由执业律师进行一对一的“辅导”，确保长者完全明白并获发《辅导证书》后，银行才会进行审批。

参考资料：HKMC、投委会、逆按揭计算机

本文内容及试算数字仅供参考，并不构成任何专业财务或投资建议。安老按揭条款及楼价随时变动，申请前请务必向有关机构或专业人士查询最新详情及寻求独立评估。（借定唔借，还得到先好借）