夏建芳专栏

有地产业界近日高调开会，大声疾呼“没有繁荣的商舖，就没有繁荣的香港”，强力呼吁政府出手“救舖”。另一边，旺角街头商户挂出“租约期满，结业清货”的横额，景象极具讽刺。业界高声疾呼，大众冷淡无感，这股强烈反差，精准暴露了地产业界、政府与市民三方，对商舖本质存在着结构性的认知盲点。说白了，这是香港长期“重增量、轻分配”的结构欠债。经济好时，增量繁荣掩盖了分配缺陷；经济下行、总量萎缩，饼不够分，全社会的资源抢夺便立时激化，最终演成业主、租户与市民之间的心理撕裂。

救市不等于托市

业界的论述，一半切中现实，一半偏离核心。对的是：遍布全港的商舖，确实是香港繁荣最直观的窗口，街舖兴旺，城市经济才有真实活力。最大误区，是将“经济救市”与“撑住舖价”划上等号。

回顾内地多个城市的托底经验，政府直接干预，只能为市场短暂止痛，无法逆转市场规律，长远只会积聚更大泡沫。站在香港经济转型的关键路口，必须清晰界定商舖的双重属性：资产价值与公共属性，犹如硬币两面，二者未必同荣，却极易同衰。当前香港已步入跨境电商普及、港人北上消费的新常态，实体零售面临永久性结构转变。政策若仍停留在“保舖值”的旧思维，无异于刻舟求剑。

高租金掐死了谁

在过去的地产狂潮中，商舖被炒至天价，但这片虚幻繁荣，只属于少数业主与炒家。黄金期里，“高租金、高舖值”的负面效应被庞大外部增量掩盖——租户扣除高租金后依然“有钱赚”，基层员工也能“有工开”，利益均沾的幻象，掩盖了财富分配机制的缺陷。

当经济步入下行周期，叠加港人北上消费与本地消费力外流，总量再也无法粉饰结构失衡。高企的租金与不愿与时俱进的资产物权，成了直接扼杀前线商户的绞索。业主面对银行提早收贷的压力不敢轻易减租，租户面对营业额腰斩选择决绝结业，双方从“共生”迅速恶化为“你死我活”的零和博弈。

这也是大众对“救舖”诉求难有共鸣的核心原因：炒舖赚钱时，基层并未分享到对等红利；如今泡沫破裂，公共资源岂能为私人资产埋单？

救舖救的是“毛细血管”

市民的冷眼旁观，同样暴露另一种盲点。街头商舖不仅是营利载体，更是香港当前城市结构下，难以被替代、无法被绕开的财富分配枢纽。资本市场与金融交易主要负责财富集中，分散各区的社区商舖，承担着金流下沉、分流、普惠的关键职能。

商舖正常营运，才能稳固基层就业，带动物流、批发、营运等上下游产业链运转。社会财富借由商业交易，从消费端流向店舖雇员、物流从业者与服务人员，维系全港财富分配体系的良性循环。深水埗或旺角一间老牌商舖倒闭，失去的不止一个商户，更是十几名员工的生计、数家供应商的稳定订单，以及周边社区的稳定客流。社区经济链条一旦断裂，城市经济的末梢商业网络便无以为继。这便是商舖“一衰俱衰”的现实逻辑。

这正是三方共同的认知盲点：救舖的目的，不是救市值，而是救香港财富分配的毛细血管。舖主盯着资产账面，为保市值死守租金，以致租金掐死了租户，废掉了商舖的财富分流功能，最终令现金变成死资产；政府畏惧金融风险，没有主动修复商舖这条财富分流的核心纽带；市民冷眼旁观，不知这条毛细血管一旦彻底坏死，基层就业网络崩塌，最终受害的依然是全港市民。

业态重组是商舖出路

资产的价值，是由其承载的功能决定的。面对新常态的转型阵痛，政策与市场必须认清：商舖租金成本的合理回落，不是市场灾难，而是香港重新寻回实体经济营商竞争力的必然修复。

在跨境电商与北上洪流的双重夹击下，商舖这条毛细血管要重新灌溉，绝非简单等待传统零售复活，而是必须历经一场深刻的“业态重组”：

第一，从“商品交付”转向“体验与社交落脚点”。凡能被网购与深圳替代的标准化商品零售，都必须果断从街舖退场；腾出的空间，应全面向体验式消费、高附加值本土服务业、精致餐饮，以及具备社区黏性的“第三空间”转型。唯有创造出无法被跨境流动替代的本地现场体验，才能锁定本地内需金流。

第二，从“单一高租”转向“多元复合业态”。告别一家舖只卖一种货的模式，鼓励“前店后坊”、文创工作坊、跨界复合店，以及“分时段营运”等新型空间模式，降低营运杠杆，提升效益与抗风险能力。

第三，政策从“被动防御金融”转向“精准扶持分配职能”。政府与金融机构的协调，透过税收优惠或专项活化资助，精准定向补贴那些录用大量本地基层员工、能带动周边社区物流与微型批发链条运转的新型实体商户。

唯有历经功能、结构与政策的三重复合重组，让商舖重新恢复财富分配与金流分流的功能，那条干涸的毛细血管被新型内生动力重新灌溉，舖值才有可能合理回归。

香港的真正繁荣，不仅需要宏观账面上的市值，还需要全港每一间点亮灯火、发挥财富分流功能的社区小店。对商舖业主而言，只有设法让租户活下去，才能解决商舖的保值，最终达至救舖目的。这道理如自己碗里装满饭，还需让别人碗里也有饭，才能吃得安稳且长吃长有！

这便是分饼学的第一条：不分饼，就不要指望别人救饼。

作者夏建芳是粤港商人，曾任大湾区某地政协委员、市作家协会副主席。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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