拆解11 SKIES合约 租金只加不减 新世界有无分手退场机制？
新世界用200亿元兴建的航天城11 SKIES，合约期内至少要向机管局交租700亿元，是全城关注的巨型项目，但遇上疫情、机场二号客运大楼延期落成，本已不多的租户都纷纷离场，近期更传出新世界要与机管局谈“分手”。
要“分手”就要先看当初，“拍拖”的合约。合约超过500页，条款又很复杂，但仔细看就会发现计租方式比想像中更进取，加起上来随时不止700亿元。《香港01》拆解这份天价合约到底写了什么。
耗资200亿元兴建 2066年完约
定位为综合娱乐购物城的11 SKIES，是机管局发展航天城SKYTOPIA的一部份。11 SKIES总面积超过380万平方呎，分三部份，分别是占了七成面积的餐饮零售区，体验娱乐区及办公大楼。
项目由新世界投资超过200亿元兴建，有出租、营运权，每年要向业主机管局交租。直至2066年，至少要交700亿元。
少数商户进驻 传多个大品牌退租离场
新世界在年报称，三幢甲级办公大楼在2024年已启用，其他娱乐、零售、餐饮设施会配合机场二号客运大楼（T2）陆续开放。2026年5月底，T2已开幕，但11 SKIES绝大部份设施都未有商户进驻，更传本来会进驻的多个大品牌都离场退租。
机管局指，配合航天城发展，相信2028年是11 SKIES逐步开业的好时机。机管局主席林天福称，现时说11 SKIES空置率高并不准确。根据租约，11 SKIES直至2066年才完约，之后的前路要再商讨。
2028年起租 每年保底租金18亿元
11 SKIES每年至少18亿元的“超辣”租金到底如何计算？
2017年机管局公开招标，为了确保经济转差仍有收入保证，所以加上“保底租金”条款。中标的新世界提出的保底租金，较出价第二高的高出一倍，当年的报道及2026年瑞银估算，这个“保底租金”就是每年18亿元，到2066年完约前就要交租约700亿元，即每月起码要净赚1.5亿元才能“平手”。
2018年，新世界子公司“乐斯有限公司”与机管局签约，到第十年起就要交租，合约订明只加不减（upward only）。
11 SKIES的租金有两种计法，分别是“消费物价指数挂勾”和“总收入分成”，以较高者为准。
消费物价指数计租 只加不减
据“消费物价指数挂勾”公式，租金变动是用租约期内最高消费物价指数，与起始指数计算，即是就算指数回落，租金都不会下跌，顶多是维持不变。
假设起始消费物价指数，与2026年4月政府最新的数字一样是110.4，而过去十年香港最高通胀率是2015年的3%，如2028年的通胀率是3%，消费物价指数就会达到113.7。按公式计算，租金就会是18.54亿元。
值得留意的是，消费物价指数每五年更新“基期”，2026年5月开始会用新基数，换言之方程式计算，不会一直无止境升。
如年收破百亿 用收入分成计租
第二个租金计算方法是“收入分成”，收入升幅超过第一个方程式就采用这计法。首先机管局扣除11 SKIES总收入的12%，当作给新世界的管理费，首25年机管局会收取余下部份的两成作租金，2048年底之后升到三成。
如果11 SKIES“生意好”，每年总收入要102.2亿元以上，即每月收入8.5亿元，才会用这个公式交租。
要注意这个是用收入计算，不是扣除灯油火蜡之后的利润，收入高但蚀本都要这样计。
到底生意要好到怎样呢？2024年，新世界发展的全年总收入是357.8亿元；2025年总收是276.8亿元。换言之，11 SKIES收入要达到整个集团全年收入两至三成。
2024年充满期待
2025年与机管局商改合约
愿景很理想，可惜现实不似预期。新世界近年陷入财困，身负过千亿元债务，屡传要洽谈外部注资。新世界想放下11 SKIES这个包袱，并非无迹可寻。
新世界前行政总裁郑志刚是集团发展11 SKIES的推手，中标签约是他任内推动。2024年，郑志刚任行政总裁时的年报指对11 SKIES充满期待，但到2025年郑家纯重掌集团后就一改说法，指与机管局商讨任何改变合约安排的可能性。到2026年5月新世界的通告，指“仍在商讨”，未达成协议。
据报疾管局接手零售区 围板加机场标志
不同传媒均引述消息，指机管局已接手餐饮零售区。《香港01》记者5月去过现场，商场内原本白色的围版已加上机场和SKYTOPIA的标志，整个商场只有两间食肆营运。机管局回复《香港01》时只表示，与新世界密切沟通。
到底11 SKIES有无退场机制？“早走”又要赔多少呢？
新世界可整体出售办公大楼租用权
现传机管局已接手的餐饮零售区约266万平方呎，占11 SKIES总面积约70%，办公室、体验式娱乐区各占15%
合约规定，餐饮零售区、体验式娱乐区租约年期都有封顶，最长分别是10年和15年，而办公室部份，新世界可以在机管局批准下，整体出售至2066年的租用权，算是一种局部退场机制。
三幢办公大楼现时只有一幢有公司进驻，其余两幢水牌无公司名之余，出入口亦被围封。办公大楼仍然使用新世界旗下甲级写字楼品牌“K11 ATELIER”。
到底新世界有无出售办公大楼的租用权？新世界无回应，只着记者参考5月的通告，指没有补充。
无列“分手费”计算公式
新世界为担保人需无条件赔偿
另一个大众最关心的议题，是新世界“早走”要付多少“分手费”。合约列明如提前解约，新世界要即时交吉和负责搬走的费用，无列明“分手费”如何计算。
但值得一提的是，如签约的子公司违约及令机管局蒙受损失，合约列明新世界作为担保人，需要无条件向机管局赔偿一切费用。如未能如期支付，利息是按最优惠利率加3厘计算，以现时利率计算就会是8厘。
彭博引述消息称，新世界和机管局正商讨退场费的支付方式，更称可能不是用现金支付，或会用其他资产或免费服务代替。
若真的“分手”，11 SKIES之后又何去何从？会否重新招标？机管局无具体回应，只表示由于疫后消费模式改变，商场定位都会有改变，会加强饮食、娱乐等元素。机管局行政总裁张李佳蕙5月指，会减少商场购物设施。
运输及物流局局长陈美宝于6月17日，书面回应立法会议员质询指，鉴于近年消费者及旅客的行为模式有所转变，机管局正与发展商紧密商讨，规划商场定位和营运模式，包括增加娱乐及餐饮元素，但由于涉及商业敏感资料，现阶段不适宜提供详情。