施政报告2025｜房屋政策扭尽六壬 却未触及供应关键
特首李家超周三（17日）发表了新一份《施政报告》，房屋政策依然是市民关注焦点。政府提出多项“丰富置业阶梯”的措施，涵盖公营房屋供应、置业流转以至市区重建等范畴。
《施政报告》表示未来五年公营房屋建屋量将大幅增加，并订下公屋轮候时间缩短至4.5年的目标。政府提出六项措施，包括将居屋的绿白表申请比例由四六比调整为五五比、增加“白居二”配额至7,000个、提升居屋和绿置居的大单位比例、将资助房屋的转让限制年期由15年缩短至10年；推出“长者业主楼换楼计划”，容许长者免补地价卖大换细、并试行“未补价单位出租计划”，容许业主将单位租予白表申请者。此外，报告亦提出活化市区重建，允许“地积比转移”等新思维。
地产业界及部分测量师等普遍表示欢迎，认为《施政报告》能提供经济诱因，激活市区更新，并有助资助房屋市场流转。政府亦将此形容为能腾出单位予轮候家庭的“一举两得”安排。然而，在电台节目中，我们却听到市民无奈地指出，收入超出了申请居屋的上限，却又无力承担私人楼宇高昂的楼价和沉重的按揭压力，成为政策下被遗忘的一群。更重要的是，多项措施并未能触及香港房屋问题最根本的核心——供应不足。
资源分配幻象 谁的上流阶梯？
首先，调整绿白表比例和增加“白居二”配额，看似是回应不同群体诉求的举措，实质上却是一场“零和游戏”。资助房屋的总供应量并没有因此增加一个单位。政府的逻辑是，让一个绿表家庭成功置业，便能腾出一个公屋单位予轮候册上的家庭。但这不也同时意味白表申请者又少了一个珍贵的置业机会？整体供应不变，受惠家庭的总数目就根本不会增加。这不过是将资源从一只手转移到另一只手，原来有多少家庭无法“上楼”，之后依然是那么多。这不是解决问题，只是在重新分配问题。
至于提出增加居屋和绿置居的大单位比例，以回应市场需要，这听起来很美好，但同样回避了总量不足的现实。此举并不能凭空增加香港的人均居住面积。增加一个三房单位，就可能意味要减少两个一房单位。这又是涉及资源分配的取舍。所谓“改善居住环境”，实际上只是让部分幸运的家庭申请者，踩在牺牲一、二人家庭申请机会的基础之上。原本整体人均居住面积是多少，之后也只会是多少，香港人并没有因此“住大一点”。
何谓“上进上流”？香港只得炒卖一途？
居屋转让限制年期将由15年缩短至10年，当局视之为鼓励市民“上进上流”。但这种“上流”的动力究竟是什么？在香港，居屋申请每次都录得数十倍的超额认购，反映市场需求极其庞大。政策如此一改，等于加速将本应属于公共资源的资助房屋，推向私人市场。这会否令收入不高、合资格申请居屋的市民，可以选择的二手单位买少见少，加剧供不应求的问题。政府有没有其他政策推动市民透过努力工作达至“上进上流”？抑或所谓的“上流”只是静待十年期满，透过资产升值套现获利，这与变相鼓励炒卖何异？
“长者业主楼换楼计划”让年满60岁的资助单位业主，可在第二市场免补地价卖出旧单位，换取一个较小或较远的单位，从中套现作退休生活费。但以本质而言，为什么长者在安享晚年的两大基本要素——养老金和居住环境之间——必须作出“二拣一”取舍？他们辛苦一生，理应获得体面的退休生活，为什么我们的社会制度不能让长者同时拥有这两者？措施看似贴心，却似乎同时暴露了社会保障体系不足。
长者无奈取舍 初衷所为何事？
另外，《施政报告》推出3000个名额的先导计划，允许合资格业主将其未补价单位出租给白表申请者。但居屋的原意是让买不起私楼的中下层市民能够拥有自己的居所，安居乐业。现在“未补价单位出租计划”却容许他们将单位出租，变相成为“公帑资助的业主”。如果居屋供应充裕，这或许不失为好事。但目前居屋已经供应紧张，将其当作公屋般出租，市民岂非更难购置居屋？为轮候公屋人士提供临时居所的出发点良好，但与“简约公屋”的逻辑如出一辙，临时措施似乎是“头痛医头、脚痛医脚”。香港更需要的，是从根本上增加永久供应。
为了增加房屋供应，市区重建是其中一个方法。允许发展商将在旧区重建项目中未用尽的地积比，转移到新发展区（如北部都会区）使用，在长沙湾、旺角等七个旧区试行容许私人重建项目增加最高20%的地积比等，相信可以为私人市区重建注入新的动力。但比起市区内零敲碎打的重建，大规模的新发展区更为重要。《施政报告》提到的2600公顷“熟地”储备，欠缺具体规划，说明如何承载香港未来的房屋供应和经济发展。
面粉不足 面包师傅搓圆按扁
收回在新界，尤其是在北部都会区规划内的大量私人土地，规划才能化为实际，政策方可见到成果。当局应该将农地开发主导权收归政府拥有，依法取缔棕地，将被非法占用和低效利用的土地“清零”，同步举债设立征收土地专项基金，除了支付动用《收回土地条例》收地的补偿，还可透过市场手段向私人购买早已废弃的农地，再统合规划。
由居屋绿白表比例调整、长者楼换楼、放宽居屋转让限制到未补价单位出租计划，试图在不增加总供应的前提下，营造出人人受惠的景象，然而本质上都没有触及房屋整体供应的核心。在面粉不足的情况下，无论面包师傅如何巧妙地搓圆按扁、重新分配，也无法做出满足所有人的面包。房屋供应的重任落了在北部都会区，关键在于政府可否彻底释放发展潜力。