来稿作者：张展鹏

日前，政府计划将天水围、将军澳第67区及古洞北新街市以“整体承租”模式外判予私人营运商。对市民而言，新街市落成本是好事，意味着更多选择、更方便的购物地点。然而参考过往领展模式，街市私营化后可能出现以下问题。

未必利好消费者及商贩

许多市民担心，外判后的公营街市食品价格不但不比私营街市或超市便宜，甚至可能更贵。若政府没有对营运商的租金收入作出规管，营运商向政府缴付的租金虽然较低，但仍可按市场水平甚至更高价格转租给分租户。换言之，政府让利的部分未必能传递到消费者身上。市民最终面对的，是一个价格没有明显优势的“公营街市”。

从商贩角度看，生意好反而成为加租理由。对分租户而言，外判街市的经营环境同样充满不确定性。常见的情况是，商贩努力做旺生意，营业额刚上升，营运商便大幅加租，导致商贩陷入两难——生意差固然难以维持，生意好却可能迎来无法负担的租金上涨。这种“生意好就被加租”的现象，令商贩缺乏安全感，也难以制定长远经营计划。

外判后监管不能缺席

上述现象反映一个根本问题：未来的“整体承租”模式是否有足够的规范约束营运商的行为？政府将街市外判后，若监管责任未能同步跟上，营运商的盈利动机与公众对街市的期望之间便会出现明显矛盾。

因此，本人认为政府在外判新街市之前，必须先订立一套完整的制度框架，确保在引入市场效率的同时，能够保障小商贩，最终让市民真正受惠。否则，外判只会演变成另一种形式的剥削。

本文建议框架包含三个原则：第一，政府与营运商设立“分成”机制；第二，对分租户提供保障措施；第三，政策能最终直接回馈市民。

政府与营运商分成防止暴利

第一原则：政府与营运商分成。合理分成的目的，不是政府要赚钱，而是防止营运商赚取超额暴利，同时激励他们做旺市场。本人认为分成机制有三大好处。

好处一是前期让利，激励营运商与分租摊档做旺人流。传统固定租金模式下，营运商一入场便要承担高额底租，往往最终导致“死场”。另一种可能是，政府以低租金租出，营运商却向分租户收取丰厚利润。因此本人建议采用阶梯式分成：在首一至两年设“鼓励期”，政府可考虑收取较市价为低的租金，甚至0%营业额分成，只求收回实际成本。让营运商有资金和信心进行推广及引入特色商户，从而做旺人流。

好处二是利润挂钩，防止“躺着加租”。领展最为人诟病的，是资产升值后只管加租，不问营商环境，最终将成本转嫁给消费者。分成机制将营运商的利润与政府分成挂钩——利润愈高，政府分成比例愈高。例如在稳定期，若年利润超过某个数额，政府可分走40%，从制度上抑制营运商“单纯靠加租”的诱因，迫使他们思考如何真正提升生意额。

好处三是以营业额为基准，堵住利润转移漏洞。分成以“营业额”而非“纯利”计算，要求营运商开放POS系统数据接口，由政府委托的独立第三方会计师核实。这样营运商便无法透过关联交易及天价管理费等手段“做低”利润来规避监管。数据透明是监管的基础，也是营运商与政府之间的信任基石。

四条防线保障商贩利益

第二原则是政府保障分租户——以四条防线，堵死隐性剥削。为免营运商以管理费、POS捆绑、强制入货等方式压榨小商贩，本人建议必须在合约中设定四条强制防线。

防线一是管理费透明化及上限。营运商只可收取租金、管理费、冷气费、差饷，其他名目一律禁止。管理费不得高于同区私营街市平均水平，并每半年提交收支报表供食环署审计。 自1997 年起，所有于公共屋邨新落成的房委会辖下街市均采用整体承租安排，条款已成熟，建议直接引用。

防线二是POS系统收费限制。为方便政府收集营业额数据及避免系统支援问题，建议分租户租用营运商提供的POS系统，其费用须经食环署批准并同比调整。营运商不得收取交易佣金或营业额抽成——否则视为变相分成，违反试验合约。

防线三是禁止食材捆绑及入场费。营运商及其关联公司不得强制分租户向其采购食材或设备。全面禁止“入场费”、“装修分摊费”、“招牌费”等杂费。违者每次罚款，严重者直接终止合约。

防线四是建设独立仲裁及投诉机制。食环署设立直接管理的投诉热线及网上平台，分租户可匿名举报。成立“街市租务仲裁小组”，须在限期内作出具约束力裁决，且分租户无需付费。食环署每月巡查，巡查结果作为续约评估依据。

应避免纸上谈兵

有了这四条防线，分租户的租金开支占营业额比例可有效控制在15%以内，总经营成本（含来货成本、员工薪金、杂费）不超过80%。以一个中小型商舖每月营业额20万港元为例，租金开支上限为20万的15%即3万港元，来货成本占约40%，为8万港元；人工开支约20%为4万港元，杂费（管理费、POS等，约5%）为1万港元，每月净利润（已扣除店主人工及其他）约20万减去16万得4万港元（净利润率约20%）。若营业额较低（如每月10万港元），净利润仍可达约2万港元，远高于基本生存线。

需要强调的是，上述数字仅为笔者提出的初步参考框架，旨在说明相关指标在现实营运中可行，并非最终方案。具体的租金占比上限、成本结构比例、利润基准等细节，应由政府、营运商、业界商会、小商贩代表、消费者团体等相关各方共同讨论，综合考虑不同街市的地理位置、规模、客群特点等因素，订立一套切实可行、各方接受且能有效执行的具体指标。只有透过充分协商，才能避免方案沦为纸上谈兵，确保政策能够真正落地。

让市民买𩠌方便又安心

第三原则是让政策能真正回馈市民。前面的分成机制和分租保障只是手段。最终目的是让市民买到平𩠌、买得方便、买得安心。政策要回馈市民，不能只靠口号，必须有可操作、可量化的机制。外判了不等于可以甩手不管，更要加强以往欠缺的核心服务。

应直接稳定物价，设置民生商品价格监察。食环署每季抽查不少于10种指定食品（菜心、猪肉、鸡蛋等），确保新街市价格不高于同区私营街市或超市的平均水平。比较对象涵盖私营街市、超市及独立街档。若价格连续两季度超标，营运商须提交降价方案，否则扣减分成，甚至启动合约审查。

政府分成收入专款专用，回馈街市本身。政府从营运商收取的分成，建议不直接拨入政府一般库房，而是全数投入“街市回馈基金”，专用于：降低摊档租金、补贴长者购物折扣、改善街市设施、举办社区活动，同时每年公布基金使用账目，接受立法会、区议会及公众监督。

整体承租应该“有护栏”

第一层护栏是政府与营运商的阶梯式分成，防止暴利，激励营运。第二层护栏是四条防线保障分租户，杜绝隐性剥削。第三层护栏是物价监察、回馈基金，确保政策最终回馈市民。

将军澳第67区新街市，可以是改革典范，也可以是另一个领展2.0。选择权在政府手上。笔者建议食环署：先订框架，再询市场；先设回馈机制，再谈营运效率。只有这样，公众街市才能真正成为守护市民“不要挨贵𩠌”的公共资产，而不是年年蚀钱的负担。

食环署的重中之重，是以民生福祉为先，为公营街市营运订立一套完整的制度框架，从而设计出既能引入市场效率，又能保障小商贩，最终让市民真正受惠的外判制度。

作者张展鹏是西贡区议员。

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