来稿作者：麦庆欢大律师

特区政府为大埔宏福苑居民提供的自愿收购与安置计划进展顺利，截至 2026 年 7 月下旬，已有 90.8%业主接受收购建议。然而，未能解决的业权统一与少数不愿出售的情况，仍可能拖慢清拆。政府可否、又是否应该以《土地收回条例》（第124章）作为最后手段？该条例容许行政长官会同行政会议（下称“行会”）为“公共用途”而收回私人物业。政府在先前发言指出，124章收回土地条例并不适用于目前的恩恤方式处理受灾楼宇的流程，本文亦非建议以124章取代现有之安排，而是旨在提供在现有的安置方案结束后，124章的可能使用情况。

业权收购到达重要里程碑

政府就受火灾破坏的宏福苑推行的业权收购，已到达重要里程碑。至2026年6月30日，当局表示A至H座共收到1,698份接受书，占全苑单位85.6%。特首李家超日前更宣布，截至7月27日，已有90.8%业主签署接受收购建议信件，其中53%已完成签署买卖协议。尽管进度可观，仅有接受书并不等同完成过户。每宗交易仍须签订买卖合约，并最终以转让契完成，业权方会易手。只要仍有部分业主拒绝出售、失联，或因遗产承办与按揭问题而受阻，整体地盘便难以达致统一业权，而这正是如期清拆的前提。

当局选择先以人性化方式处理。由政府透过一间特殊目的公司——“收购宏福苑业权有限公司”——代表发出要约；该公司由“财政司司长法团”（Financial Secretary Incorporated）全资持有。业主可选择收取现金或“以房换房”的安置方案，并可优先购买指定居屋单位。就价钱而言，政府已表示，未补地价单位的收购价为每平方呎8,000港元，已补地价单位为每平方呎10,500港元。此一政策回应建立在房屋局辖下“独立审核组”的技术评估之上；该组结论指A至G座虽非即将倒塌，但火灾造成的破坏极为广泛，全面维修成本高昂，且难以恢复至合理标准。

当局会否引入“第124章”？

现时当局面对的抉择是是否在自愿收购大体结束之后，引入《土地收回条例》（第124章，下称“第124章”）作为完成业权整合的工具。该条例容许行政长官会同行政会议为“公共用途”而收回私人物业，其中列举的情况与灾后环境高度相关：例如，物业不卫生或不适合人类居住时，可为促成卫生改善或兴建改善后的住宅而予以收回；另亦授权行会在考虑建议及业主反对意见后，就其认可的其他公共用途下作出收回决定。就《土地收回条例》而言，公共用途意思很广，不限重建，还包括公园游乐设施等等。倘若政府决定启动程序，业主将接获正式通知，并享有60日反对期；其后刊宪发出收回公告，待公告期届满，业权依法归政府所有。条例亦规定须支付补偿，估价争议可提交土地审裁处裁决。

香港法院一向承认第124章赋予行政机关相当宽广的酌情空间，但并非毫无限制。1991年一宗上诉庭案件（涉荃湾新市镇工程），法庭接纳以综合重建作为公共用途，而非仅以单一类别工程（如道路）作狭义理解，显示如能提出连贯而自洽的规划蓝图，法院一般不会轻易取而代之。较近年的2025年，高等法院原讼法庭亦重申，行会在第124章下的酌情权虽广，但必须诚信行使、目的正当，并合乎“依法规定”的标准。就目前公开资料所示，若更新的专家报告确认受灾最严重的楼宇属不卫生、不安全或不适居，或能以行会认可的更广义的公共用途加以支撑，依法以第124章收回相关楼宇具可行性。然而，动用强制权力并不必然取代政府既有的人道关怀。

分阶段混合模式更务实

更务实的做法，是采用分阶段的混合模式：首先，为自愿收购设定清晰期限，让业主在明确时间表下，自主选择现金或以房换房；其后，公布余下的业权缺口，列明尚未整合的单位、不可分割份额与公用部分，并解释阻碍全面业权统一的具体法律障碍；再者，仅就完成清拆所不可或缺的残余业权，向行会申请根据第124章作出收回，同时保留业主的法定反对权，并以妥当基础评估与支付补偿。与此同时，对于最终被收回单位的业主，应维持现行的人道安置待遇，例如把现金与以房换房方案作为酌情福利延伸，确保这部分业主不会因未能在自愿阶段成交而处于更不利位置。

当然，启动第124章势必引来关注和争议，甚至引发司法覆核。面对挑战，最佳的防线是扎实的技术证据、清晰而具体的公共用途表述，以及严谨遵循法定程序，还有合理的补偿款。公众信任同样取决于公平与透明：与业主、按揭机构及遗产代理人保持充分沟通，并为补偿处理投放足够资源，重要性不亚于法律机制本身。宏福苑的收购工作已大幅推进，但距统一业权仍有一段距离。第124章可提供一条合法而经得起检验的道路，只要用得精准、透明，并配以不逊于（甚至优于）自愿方案的人道安置，相信目标指日可待。

作者麦庆欢大律师是民思政策研究所理事、选举委员会法律界代表、岭南大学校董。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

01论坛欢迎投稿。请电邮至01view@hk01.com，附上作者真实姓名、自我简介及联络方法。若不适用，恕不另行通知。香港01保留最终编辑权。