来稿作者：张一村

孟子曰：“有恒产者有恒心。”对大部分人而言，先置业成家，方能无后顾之忧，专注发展事业。然而，香港大量楼宇正逐步老化，衍生不少须持续修补的问题，青年人对置业安居的信心亦受到影响。香港既然开展首个五年规划，笔者建议以此为契机，以电子化、数据化及透明化改革房屋制度，推动制度换代升级。

香港有接近9,000幢楼龄达50年或以上的楼宇，政府提出复修与重建并举。然而，从业主角度而言，重建可赚取高于市场价值的收购溢价；若选择维修，则须一笔过支付数十万元费用，财政压力沉重。因此，业主更抗拒维修，宁愿拖延维修，等待重建。楼宇折旧乃逐年累积，若将维修成本集中由高楼龄时的业主承担，并不公平。建议将折旧代价摊分至楼宇不同阶段，政府在征收差饷时同时强制业主供款至维修基金，日后大厦维修费用由基金支付。

大厦管理与上市公司管治相似，业权与管理权有时并不一致。多数业主既不了解亦不参与大厦治理，管理人员亦未必尽其代理人责任。因此，改善大厦治理应参照上市公司管治的透明原则。所有重要文件均应于网上公开，例如会议纪录、周年大会投票结果、财务核数资料及维修合约等，均应有迹可循。召开会议的日期，应透过已登记业主的“智方便”流动应用程式发出通知（不少业主并非居于该物业，无法查阅大厦大堂通告）；业主甚至可在“智方便”应用程式核实身份后投票。

笔者曾参与旧楼业主立案法团工作，曾向市区重建局查询有否其他大维修案例及价格可作参考，惟获回复并无相关资料。公众对大维修持负面态度，某程度上源于媒体报道，例如某屋苑每户须摊分数十万元。媒体往往只集中报道出现纠纷的个案，容易以偏概全。建议将全港所有须由业主另行集资的工程合约，上载至网上资料库公开发布，既方便公众监督，亦让即将进行大维修的大厦管理者参考同类工程案例，从而提高维修的性价比。

每年3月至5月，差饷物业估价署容许公众免费查阅所有单位的应课差饷租值。建议将免费查阅安排恒常化，并扩展至全年所有日子。此外，香港有不少楼宇须补地价，例如居屋转让及公务员合作社楼宇转让。在卖方估算补地价金额的情况下，往往阻碍物业流转效率。建议各类楼宇的补地价金额，应以应课差饷租值这项公开数据作为计算基准。

楼价有别于一般金融资产，关乎民生所需；但楼价同时具备金融市场的投机特质，其波动容易影响民生。其中一个原因是供求在时间上存在明显落差：需求上升时，供应未能即时配合。即使在这个客观制约下，政府仍可加快数据发放，引导市场参与者形成更准确的预期。目前人口、物业供应等数据往往延迟一年才公布。价格大幅波动后，政策才出台，反而可能进一步加剧价格波动，亦令市场参与者形成错误预期。举例而言，政府因应留学生人数增加及学生宿舍供应不足，推出“城中学舍”计划。然而，在近一万个宿位的申请需求下，社会已出现对大学滥收修课式硕士生的质疑；随着留学生增速放缓，大量住宅物业却正改装为学生宿舍，宿舍供应可能很快供过于求。

香港五年规划的经济转型将带来大量新兴经济人才，香港应以此为契机，改革日渐老旧的房屋制度，吸引优秀人才来港置业兴家。

作者是张一村。

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