【北部都会区/五年规划/土地发展/地产商/中资企业】谈及香港未来几十年最重要的发展，肯定非“北部都会区”莫属。本港首份五年规划中，重中之重正是北都。这场以万亿港元计的长远投资，极需要政府与民间力量携手参与。宛如“相亲”一般，港府满怀热情且表现进取，但企业商界的“神女”们，是否真的有意？今天我们就来拆解政府的“北都梦”。

宏图3万公顷　港府许北都“投名状”

北部都会区最早的构想，由时任行政长官林郑月娥于2021年提出。规划谈论了数年，以往一直是纸上蓝图，到了今年的《施政报告》与五年规划，终于开始成形，政府更许下“投名状”。

北都蓝图划分为四大区域。据最新发展，当中九个新发展区有四个已经开始动工，包括古洞北／粉岭北、洪水桥／厦村、元朗南以及新田科技城和河套；第五个牛潭尾发展区亦将于明年动工。

政府亦全力推进，订下的KPI倍数般飙升。未来五年北都将产出约900公顷“熟地”，提供逾7万个房屋单位。为了防止北都最后沦为地产项目，“投名状”写明这900公顷熟地之中，有400公顷为产业用地，比例接近一半，以突显产业发展在北都的重要性；另外300公顷为基建、政府机构及社区设施用地，余下的200公顷才是住宅用地。

政府还预期自27/28年度起，未来10年将产出1,800公顷北都“熟地”，可提供约24万个新住宅单位，以及1,000万平方米经济楼面，预留给商业、创科、工业及写字楼等。

从土地比例来看，可以看出政府“押注”产业发展的决心，尤其要大力发展创新科技，助力香港“南金融、北创科”的双引擎格局。

北都面积最终将达3万公顷，占全香港的三分之一。愿景设得如此宏大，不同于以往开发沙田、将军澳新市镇，只是兴建数栋公屋、居屋，出售土地予发展商，再加上商场和民生设施便完事。

以往新发展区的收地、平整及基建，一般由政府主导。但政府也深知北都要成功，单靠自身投入资金远远不够。为了加快北都发展，政府构思利用市场力量，首先推出全新的“片区开发”模式。简单来说，就是将住宅、产业及公共设施用地包装捆绑，出售予发展商进行综合开发。

发展商想要土地建楼？可以，但不能只建住宅，还需要协助平整土地、兴建基建及公共空间，甚至要帮忙招商引资、推动产业发展。

当然政府也明白自身要求较多，要吸引企业也需要相应诱因。五年规划便强调政策要拆墙松绑，订立《北部都会区发展条例》，试行5%或半税优惠税率，吸引重点产业落户，并引进企业办公室，务求带旺市场。

港府“招亲”　神女必然有梦？

但问题在于，政府“有意”，企业是否“有心”？2024年的时候，政府举办了誓师大会（“企业参与北部都会区发展签署仪式”），当时有85家企业上台签署“支持及参与北部都会区发展”的意向书，北都仿佛人人争相追捧的“金龟”。

然而场面热闹，到了第一个洪水桥片区开始招标时，起初收到22份市场意向书，期间政府在标书上不断“松章”，降低招亲要求，由增加一幅住宅用地，到将建筑规约延长至七年。

直到正式截标时仅剩下两家投标，最后由中海外、招商局、华润、中旅、京东及信和置业组成的“洪水桥新发展有限公司”中标。似乎本地其他发展商未被政府诚意打动，兴致平平。始终以往香港发展模式由政府主导，“一条龙”包办收地、土地平整及基建。今次把球抛给民间，他们是不是一定要接？又是不是真的接得了？

商人金钱挂帅，“有钱赚无人嫌钱腥”，但经审慎计算，要填补北都开发投资的黑洞，即便是龙头企业的资金未必足够厚实。

85家签署意向书的企业中，具备地产开发及商业地产营运能力的本地企业有17家。翻查这17家之中14家上市公司的年报，手上有净现金的仅有长实、信和及九仓。而估计合共拥有逾亿呎农地的四大发展商，除了业务已超越地产的长实手握净现金之外，其余皆处于负债状态。如今处于高息环境，再加上漫长的资金回笼期，谁又愿意做“开荒牛”？

中原集团创办人施永青在一档网络节目中指出，难怪香港的本地发展商不够积极。“宜家土地面积大咗，要投入嘅资金多咗，发展嘅时间长咗，风险亦都多咗。”这套新规则发展商未曾尝试，政府官员亦未曾尝试，财团初期采取观望态度相当自然。但他相对乐观，相信只要参与的发展商成功取得成绩，其他财团自然会进场。

中资捧场　北都背后战略角力

本地发展商欲拒还迎，那么中资国企又是否会是北都的“真命天子”？

85家签署意向书的企业中，有58家为中资或国企。而本次洪水桥片区项目，中标的合资公司六家之中有五家皆为中资，似乎国家队正积极响应国家号召，助力北都发展。

我们不如仔细审视洪水桥片区的中标详情。虽然坊间戏称政府“贱卖”土地，洪水桥近11公顷的面积，最终以10.3亿中标，单计片区住宅楼面，每呎地价其实仅为566港元。但需要注意，中标公司投得土地后，还需负责平整及发展三幅住宅用地，亦要在其中一幅“企业及科技园”用地上兴建智慧现代物流中心，并由京东包办。此外，中标公司还需负责洪水桥片区其余多幅土地，最后估计总投资额其实高达168亿。

看似政府“贱卖”土地，背后其实中标公司需要“分期付款”，而投入的资金何时能够回笼仍是未定之数。

不过“你有张良计，我有过墙梯”，发展商处理好所有土地后，获得的是可以出售楼宇回笼现金的住宅地，最后交还两幅“企业及科技园”土地予政府。因此关键的“产业发展”环节，发展商又交回一部分予政府。

再者，中资与国企支援香港产业，又是否属于他们的KPI？正所谓“帮忙是人情，不帮是道理”。

以中标的京东为例，早已是巨型企业，业务遍布中外。翻查资料，京东早于邻近香港的东莞拥有亚洲最大的升级一体化智能物流中心，建筑面积近50万平方米。

本次洪水桥项目，京东仅需要在香港营运至少15,300平方米的总楼面面积。这个数字对于在全国布局的京东而言，仅占其平时营运规模约3%，北都又能为他们带来多少KPI？而且创新行业多数为非劳动密集型行业，像这类主打无人自动化的智能中心，又能够为本地创造多少就业机会？

我们再审视85家签署投名状的企业，撇除地产及基建相关产业，以及香港已经成熟的金融行业，真正能够为香港带来“新产业”的企业其实仅有27家，当中更有很大一部分已经是企业龙头。站在他们的角度来看，一家内地科企龙头，为何要放弃深圳、上海搬迁至北都？为何要将研发中心设于新田？至于人才，又凭什么落户北都而不选择居住在深圳？

这些问题，港府需要思考，企业需要答案。因此一场看似双赢的交易，背后双方都在精打细算，绝对会影响未来有多少真金白银的“北水”注入北都。

北都发债补“黑洞”　还是打造“真金矿” ？

对比商界对北都“口爽荷包𣲷”，政府其实面对更严峻的问题，就是在北都由提出到动工落实之际，港府的财力其实并不理想。

回顾数据，自李家超上任的22/23年度开始，库房赤字便高达1,223亿，其后年年赤字，截至今年七月底，政府依然录得196亿赤字。财政储备亦由18/19年近1万2千亿的高位，一路下滑至截至今年七月底6,500亿的水平，“水库”几乎蒸发了一半。另一方面，政府未偿还债项达4,487亿港元。

库房日渐干涸，更令人焦急的是入库资金越来越少。以前政府依靠卖地维持高收入，但这几年楼市疲弱，政府地价收入受到拖累，由21/22年度的1,430亿跌至25/26年度的186亿，跌幅近9成。问题在于新界以外，政府已经没有更多可以即时变现优质土地，而北都片区模式，亦使政府卖地收入大幅减少。

襄王“缺钱”，钱从何来？唯有靠“发债”。政府在26/27年度财政预算案中提及，为了加快推进北都建设，计划将两个债券计划的借款上限由去年公布的7,000亿提升至9,000亿。未来五年，政府每年还会发行约1,600亿至2,200亿的债券，其中一半会用于偿还先前发行的短期债务。

以港府名声，发债未必是坏事，但“凡事要有个谱”。有立法会议员质疑政府一直“分拆式”申请拨款，要求交代北都总投资额时，发展局局长宁汉豪表示：“十几二十年嘅光景，有时好多嘢要‘动态调较’，所以很难一概而论有一个总额。”局长亦非常担心，粗略交代总额后，而局长又很担心，粗略地交代总额后，社会就会拿著总额去说很多故事，引起很多误会。

不过其实无论局长是否说明总额，社会上一直都有诸多声音。德勤估算北都投资额多达5万亿，汇丰亦估算投资额达3万亿。不透明的财政开支预算，又是否真的能够控制北都的工程成本？

而且既然手上的土地不足，政府会否主动考虑释放市区政府用地？例如将中环、湾仔市区高价值的政府机构及总部搬迁至北都，腾出市区最贵重的黄金地皮变现，同时将人口及经济活动硬性引入，使北都摇身一变成为带领香港转型的“财政金矿”，真正落实“南金融，北创科”。不过亦有记者问过局长，自己会否搬入北都居住以示支持，宁局长回应“不需要每一个地方都住过才能显示支持”。

襄王有意，神女有心，当然最为理想；但现实是商界依然保持观望。北都的蓝图如此宏大，要将梦想变成现实，终究不能单靠政府的一厢情愿。庞大的工程开支正威胁著库房，一不小心，经济新引擎随时会变成经济新黑洞。这场长远投资最终会是圆满落幕，还是落得一场空欢喜？恐怕仍需要大家持续“动态观察”。