特区政府最新发布本港首个“五年规划”，亮点自然是为北部都会区﹙“北都”﹚，定下未来五年“熟地”产出量高达900公顷的“硬指标”；而属于“预期性指标”的住宅落成量亦大增6.4倍至7万伙，并提供约100万平方米的经济楼面面积。

北部都会区承载着香港未来经济转型与房屋供应的重任，在这份以“倍数级”跃升的造地 KPI 背后，隐藏着一个严峻的核心问题：要将庞大的“生地”变成这900公顷的“熟地”，这笔天文数字般的前期资金从何而来？发展商实际行动与政策原意又会否出现落差？

力谷北都　 斥巨资农地“生变熟”

本港首份“五年规划”指出，北部都会区定位为本港经济转型新引擎，规划5年内将产出900公顷熟地，相当于约47个维多利亚公园的广阔面积。发展局局长宁汉豪说，当中400公顷为产业用地，反映政府重视产业发展，200公顷为住宅用地，其余是政府、机构或社区用地等。

与此同时，政府预期自2027/28年度起计，未来10年将产出2,500公顷熟地，当中七成（近1,800公顷）来自北部都会区，符合2048年前，30年间准备7,000公顷熟地的目标。

土地由“生变熟”，自然需要花钱。被问到公帑能否支持造地，发展局局长宁汉豪表示，预算案已提出，今年的基本工程开支预算为1,280亿元，随后4年将会维持高水平，政府已经考虑预算配置。

她曾明言，由于北都涵盖范围广阔、项目众多且横跨多年，目前库房的拨款多以“斩件式”或按个别片区独立申请，现阶段根本难以提供一个准确的整体总造价。然而，若计及潜在的通胀与基建超支风险，北都的开发总成本跨越万亿元已是市场共识。

民间统计︰发展商暂偏向“交地套现”

发展北都埋单金额，有待计算，但可以肯定，单凭政府财政盈余难以承担万亿基建，引入借用民间资金，特别是发展商的参与，是项目提速乃至成功与否的关键。

翻查资料，政府去年开始推出多项“拆墙松绑”措施， 并引入“片区开发”模式，近月亦正式接受申请的“按实补价”计划。然则，商界对该区的发展“兴致”如何？民间智库的最新统计，其中一个指标率先揭示了这场土地博弈。

据本土研究社自2023年政府为北都计划精简规划程序以来追踪数据显示，截至今年6月，发展商在北部都会区的实质行动，呈偏向“交地套现”而非“换地发展”的趋势。在追踪个案中，至少有12宗最终选择交由政府，且所涉地块不少数以百万平方呎计；相反，真正落实原址换地的个案至今仅得6宗，且大多为十数万平方呎的小型地皮。

该研究指出，发展商仅斥资72.73亿元补地价落实106.31万呎的农地换地发展，却选择将高达1,227.15万呎的庞大土地交回政府，借此大幅套现142.04亿元。换言之，发展商每在北都发展的1呎农地，就对应至少11.54呎套现离场。

例如恒基先后交出洪水桥、古洞北及新田等地合共逾650万呎农地，从港府手上套现近75亿元；新地亦不遑多让，单在2024年便交还古洞北、洪水桥及新田一带共510万呎土地，成功套现高达60亿元。除了两大龙头，长实、嘉里、泛海及资本策略等财团，亦纷纷将古洞北数以十万呎计的地皮交回政府，合共套现逾7亿元。

表面千亿现金储备　实质背负沉重债务

为什么财团不愿原址换地？原因自然因公司而异、因地而异，但翻查发展商最新业绩报告，其“银弹”未必厚实。

以估计合共拥逾亿呎农地的五大发展商为例，翻查五大发展商最新业绩报告，长实、新地、新世界、恒地及信和手头的现金及银行结余，合共约为1,967.71亿元。其中长实持有约656.82亿元，信和亦拥有高达580.22亿元，新地约有300.53亿元，新世界及恒地则分别持有约215.37亿元及214.77亿元的现金及银行结余。

表面上看，近2000亿现金储备不少，但相对北都庞大又长期的发展，难言雄厚，且在息口回升年代，实际上各大财团正面对不同程度的去杠杆压力。除了长实、信和拥有净现金盈余外，其余三大财团均背负净债务，新世界的净负债比率高达59.7%（综合债务净额逾1,227亿元），恒地的借贷比率为17.9%（净借贷逾584亿元），新地的负债比率亦有10.7%（净债项逾676亿元）。

若发展商选择“原址换地”，除了要支付动辄十亿以至百亿元的补地价，更必须自资承担地皮平整、道路、水电及排污等基础设施工程费用。在极长的资金回笼期与高息环境下，五大发展商就算倾尽手头上所有的现金储备，也无法独力填补北都的开发无底洞。

事实上，市场上仍有零星的“原址换地”成功个案，主要透过“强强联手”或引入中资来分担风险。本土研究社数据显示，新地与恒基合作，以近16.7亿元为洪水桥18.3万呎地皮补地价；新世界则选择引入“国家队”分担资金压力，分别联同招商蛇口及华润置地，为粉岭北及元朗地皮合共补地价逾22.6亿元。这些仅存的换地个案，进一步印证了北都开发的资金门槛。

政府予地价折让 “外判”百亿基建

面对产出900公顷“熟地”的硬指标与千亿基建资金消耗，政府近年除发行基础建设债券外，亦试图引入“片区开发”模式以打破财政困局，冀借用民间资金提速。

不过，这种片区模式在资金与招商上也面对挑战，并在最近公布的洪水桥近11公顷片区招标结果中表露无遗。该项目最终由中海、招商局、华润、中旅、京东及信和合组的“超级财团”以10.3亿元中标。

目前，政府收回新界农地作发展用途（第一级别：因发展用途所需 ）的最新特惠补偿价为每平方呎 1,043元。若单计洪水桥片区住宅楼面，每呎地价表面上看来仅566元，港府卖地价钱比收地价钱远低得多。

翻查发展局最新公布的招标细节，在政府采用“双信封制”招标下，非价格建议评分比重高达七成，实质上是以折让地价的形式，将原本要从库房支付的巨额基建与土地平整开支，直接“外判”予发展商。

中标财团的实际支付成本远不止于10.3亿元。他们不仅要自资平整3幅住宅用地，并兴建“企业及科技园”；更须“无偿”为政府平整片区内另外2幅科技园用地及1幅政府、机构或社区（GIC）用地，并自资建造步行街与休憩用地交还政府。

据中标财团估计，整个项目的实质总投资额高达约168亿元。未计“企业及科技园”，3幅住宅用地，住宅楼面占近168万方呎，以每伙面积约538方呎计算，可建约3,100个单位。即使未来3,100伙住宅全数以每伙600万元（呎价约1.2万）乐观售出，帐面收入约186亿元，扣除预计成本后，料大约6年后共赚约20亿元利润，风险是建筑成本、息口、楼价及销情等不似预期。

设“紧箍咒”　须全周期开发

除了天价的实质投资，中标财团更须背负极为沉重的“全周期开发”责任。为杜绝财团“囤地”或延误，政府在合约中设下了严格的“紧箍咒”：

长期营运限制： 产业用地在特定年期内严禁分拆出售，财团须肩负长期招商重任，强制引入创科或物流等高增值产业（如确保京东在55个月内开始营运），以配合“职住平衡”。

完工死线： 规定整个片区须按里程碑于指定年期内（通常为6至8年）全面落成。一旦财团未能达标、无故停工甚至严重违约，政府有权没收履约保证金、征收高昂延期费，甚至在不作任何赔偿的情况下强制收回土地。

“紧箍咒”只确保硬件如期落成、不走样，但发展是否成功，依然是未知之数。理想虽然丰满，但在目前环境下，这类夹杂了非住宅营运要求且须承担未知基建超支风险的片区项目，已大幅超出传统地产商“起楼卖楼套现”的舒适圈、能力圈。

专家忧政策底线频退让惹观望

事实上，目前多在资金面的讨论。例如金管局与香港银行公会已于今年4月牵头成立“北部都会区金融咨询工作小组”，并有23家银行参与，冀为进驻北都的企业度身订造融资方案；但据悉，该工作小组实质上仅流于“专家顾问”形式，主力为企业提供财务意见，而非真金白银亲自落场参与实质融资。因此要求发展商独力“包底”的庞大投资模式能否轻易复制至北都其他片区，最后成果依然充满未知数。

表面上，商界对北都发展似乎鼎力支持。政府曾在2024年举行签署仪式，多达85间企业（包括长实、新地、恒地及新世界等）签署了“支持及参与北都”意向书。然而，一直密切追踪北都发展的本土研究社研究员陈剑青直言，财团真实意向“唔算好积极”。

他观察到，意向书名单虽长，但真正付诸实行发展的财团寥寥可数，目前展露实质意向的仅得信和及新地等极少数财团。以近期的洪水桥片区及古洞北为例，发展往往只高度集中于个别具利润潜力的地段，导致区内遗下大量闲置空地，发展变得“碎件化”，拖慢整体进程。

陈剑青拆解了财团宁愿“交地”也不愿“换地发展”的三大原因，首先是发展商财政自顾不暇，其次是北都项目资金回笼期长，远超传统的“起楼卖楼”。最重要是政策不稳定惹“观望”，政府为了吸引财团入场，不断“拆墙松绑”并加码提供优惠，反而令发展商产生“迟买平几嚿”的预期，宁愿“睇定啲”按兵不动，等待政府在补地价或基建承担上作出更大让步。

业界分析：属“全新游戏规则”　财团观望为自然反应

对于发展商在北都发展初期的冷淡反应，中原集团创办人施永青在网上节目中提出了另一番业界见解。他直言“好难怪香港嘅本地发展商”，因为这种涵盖庞大面积的“片区开发”模式对香港而言是全新的操作。他强调，这套“全新游戏规则”不仅发展商未玩过，连政府官员亦未曾完全掌握，因此财团在初期采取观望态度是“好自然嘅反应”。面对如此庞大的风险，除非是极具实力的超大型财团，否则必须透过合组财团联手，才能有效分担风险入局。

不过，与民间智库的忧虑不同，施永青对片区模式的长远前景持相对乐观的态度。他认为，昔日市场担心政府会否“做做吓改变计划”，但随著北都的交通路线与基础建设已实质开工，市场的信心正逐渐建立。他相信只要首批参与的发展商成功“赚到钱”，展现出图利空间，其他财团自然会跟随入局。

为打破目前的引资樽颈，施永青亦向政府提出建议未来不妨将部分庞大的片区适度“拆细”，让不同规模的大、中、小型发展商都有能力参与竞投，从而令北都的发展市场“热闹啲”。

政府消息人士：旨在助发展商转型

北都9个新发展区中，有5个已经或即将投入建设，其余将于今明两年内启动规划程序。政府消息人士透露，未来的“粉岭北片区”可能仍会沿用洪水桥模式，由多个财团共同发展，认为此举有助本地发展商“转型”；并强调对未来是否会再有新措施保持开放态度，不担心企业采取观望态度。

然而，这种要求发展商“包底”的庞大投资模式能否轻易复制至北都其他片区，最后成果依然充满未知数。