昨日（1日）“深圳五一好房节”在深圳前海欢乐港湾正式启动。这是4月29日深圳市住房限购及住房公积金贷款政策优化调整后的第一个市区联动大型房展活动，现场不少市民前来咨询人气火爆。

就在一天前，4月30日，深圳楼市新政正式生效：符合条件的深圳居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内增购1套商品住房；持有有效深圳经济特区居住证的非深圳户籍居民家庭，亦可在上述范围内购买1套商品住房。与此同时，住房公积金贷款额度进一步上调，多重上浮情形可累加。这是深圳自去年3月以来，再次实质性楼市松绑。从外围全面放开，到核心区精准突破，深圳楼市新政能否真正换来成交的持续回暖？

回看过去一年，深圳楼市推出过2次政策。2025年3月，深圳率先提高住房公积金贷款额度，个人最高从50万元提至60万元（人民币，下同），家庭从90万元提至110万元，首套房、多子女家庭上浮比例明显扩大。同年9月，政策力度加码：新购房房贷不再区分首套二套，二套房贷款利率与首套持平；罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明区放开购房不限套数，盐田、大鹏新区甚至不再审核购房资格。

从两次政策来看，深圳的措施更像“外围放开、去库存”，效果也立竿见影。据深圳贝壳研究院监测，2025年9月新政将罗湖移出核心限购区后，大量此前无资格的购房者涌入，直接推动成交激增。

4月29日，这次新政终于触及最核心的“禁区”：福田、南山、宝安新安街道。这三个区域是此前限购最严、需求被压制最久的地方。新政允许在这些区域增购1套，非深户持居住证也可购买1套。同时配合公积金贷款额度的进一步上浮，即首胎首育家庭上浮50%、首套房上浮60%、二孩家庭上浮70%，且可累加。从新政措施可见，深圳试图以“资格＋信贷”双轮驱动，拉动核心区的改善需求和外地潜在购买力。

在“好房节”现场，深圳住房公积金管理中心现场负责人向记者明确表示，新政后首次结婚初次生育的家庭，公积金贷款额度可叠加上浮，首套房上浮60%，二孩家庭可达70%，“核心导向是支持生育”。而这些政策适用于深圳市全域，并非局限于部份区域。

市民忧楼价隐形成本增加　不稳定周期中担忧楼价反复

在“好房节”现场记者采访了几位市民，面对利好政策，他们的回答也反应出市民们真实、复杂的心境。王女士和姐妹一同前来逛展，她们的购房诉求非常明确：性价比突出的新房，而且“最好是现楼”。王女士直言：“你未来3到5年都不知道会是什么样子，所以现楼是最好的选择。”在不确定的周期中，市民希望追求确定性现房保障自己的资金。

在区域选择上，王女士将目光投向深圳向西发展的核心区域，尤其看好深圳宝安沙井一带“深圳一直向西发展，沙井改造多、政府投入大，建得也蛮好”。开发商卓越集团程先生在接受《香港01》采访时也提到，客户最关注的仍是地段，“买房就是地段，地段还是地段”，福田和南山作为深圳优质地段，自然成为焦点。王女士的选择也说明，在核心区房价高企的压力下，具备规划预期、总价更友好的外溢板块，同样在承接刚改需求。

王女士对“持有成本”的担忧也值得关注，她直言，“现在改善型新房的管理费都特别高，这样是不是国家准备给我们涨工资？不然房屋使用成本挺高的。”这句反问，精准击中了在宏观政策框架下被长期忽略的问题，即使购房门槛降低了，月供之外的管理费、物业费等持续支出，是否会成为新的楼价隐形成本？

王女士对此没有答案，她坦承自己和姐妹“不属于大户，只是普通老百姓，也判断不了未来房价会涨还是会跌”，她唯一明确的期待是政策的稳定性，“政策波动不仅影响购房者决策，也会造成开发商资源浪费”。

另一对来自南山的夫妻，则表现出“政策放宽如何转化为置换资格”的忧虑。他们目前住在南山，正打算置换一套三四房户型。面对深圳房价，他们的感受非常直接：“房价还是贵，对打工仔来说负担很重，就算中等收入一个月七八万，面对房价还是吃力。”

夫妻二人认为，关键的转折点在于政策放宽，他们坦言：“政策放宽之前我们都不行，放宽了我们才有机会卖掉旧房。”在他们的购房规划中，旧房能否以合适价格卖出，是置换新房的必要前提。而政策放宽给予了他们“卖旧的资格”，这也说明限购政策在过去不仅压制了购买力，也冻结了存量房源的流动性。当政策松绑，第一波被激活的往往不是新增购买力，而是曾经被“锁死”的换新改善链条。

与市民的谨慎观望，开发商和市场研究机构则更加乐观。

卓越集团程先生在房展现场直言：“我们预期房价目前已处于底部区间，2026年是非常不错的买房时机。”从现场咨询情况来看，程先生透露半天时间已累积约30批客户，预期两天时间可成交三套左右。在客户关注的房源类型上，福田的房子备受青睐，核心原因在于其区位优势，他介绍，“距离即将开通的新皇岗口岸较近，还有福田口岸加持，楼下地铁零距离，更是深圳的中心区”。

贝壳深圳市场部负责人王小姐的判断同样积极，她表示，4月29日新政“会提振大家的信心”，信心的回升将推动市场实现“量与质的提升”。回顾今年与去年一季度的深圳房市表现，她给出“量价齐涨，形势非常好”的判断，强调市场整体呈现稳步提升态势。

据国家统计局公布数据可见，市场确有回暖支撑，数据显示，3月末全国商品房待售面积同比下降0.1%，结束了此前连续51个月同比正增长的态势。深圳同步显现库存拐点：今年3月末深圳新房住宅库存量为26182套，同比下降2%，较2024年同期下降51%；二手房挂牌量也首次实现同比收缩，同比下降1%。

贝壳研究院回应01：新政将拉动市场成交量　楼市进入稳健格局

深圳贝壳研究院院长肖小平回应《香港01》分析指出，本次新政是深圳楼市政策优化的又一次重要突破，不仅打破了核心区限购壁垒，能有效激活更多此前被压制的潜在购房需求，也为刚需与改善群体提供了强有力的信贷支持，大幅降低了两类群体的购房门槛与资金成本，预计将为市场成交量带来快速拉动效果。

从各区市场表现来看，据深圳贝壳研究院监测，去年深圳“905新政”将罗湖移出核心限购区，放开购房套数限制，释放大量此前无资格的购房者，直接推动成交激增。而福田、南山、宝安新安街道等核心区，恰恰是此前限购限制最严、需求被压制最久的区域，本次“429楼市新政”为这些核心区新增购房资格，带看量、成交量有望率先走高。后续一到两个月将是成交放量的关键窗口期，热度预计由核心区向外围逐步传导，深圳楼市将进入更稳健的运行格局。

深安居项目营销负责人李小姐则从保障房角度给出了15%的房价上涨预期：“从去年到今年3月，深圳及全国一线城市的房价、销售量及二手房成交量均有明显提升，业内研究看好今年深圳房价，认为有15%的上涨空间。”

不过，开发商与机构的乐观与市民们的担忧形成温差对比；王女士和姐妹认为“判断不了涨跌”，南山夫妻觉得“房价还是贵”，也在担心“旧房能否卖掉”。可见虽然政策松绑但仍尚未完全转化为购房者预期的普遍好转。

深圳保障性住房加速成型　深安居：较商品房打5至7折

在本次“五一好房节”上，深圳“深安居”保障住房也开设了独立摊位，在商品房市场逐步放松的同时，深圳的保障性住房体系正在加速成型。

深安居李小姐介绍，保障性住房主要面向深户、缴纳3年以上社保、名下无房或5年内无交易记录、具备本科大专及以上学历的人群。价格方面，保障房严格低于商品房，各区折扣存在差异“有些区可能比商品房贵一点，会去到5、6折左右，有些地方商品房便宜点会去到7折左右”。

在供应规模上，深安居累计配售16个项目，供应住房0.82万套，覆盖深圳房屋供应量的约三分之一。总价段覆盖100万至650万，户型涵盖二房至四房，且多分布于地铁、学校、商场周边。对于4月29日新政，李小姐认为公积金上浮对保障房购买者同样是直接利好，她表示，“市民可通过提高公积金比例降低月供压力，这是实实在在的购房优惠”。

保障房锁住底部刚需，商品房放开核心区改善需求，二者并非“此消彼长”，而是在产品、价格、客群上形成互补。这亦是深圳楼市“去库存、优供给”双轨并行的制度基础。