日前，中国住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会五部门同一天集中出台多份重磅文件。也在同一个月，北京、上海这两个房地产标杆城市也陆续释放政策利好。随着多项房地产政策密集出台，有声音说：国家终于出手，全面救市了！

但，这其实只看到了表面。40年房贷、融资支持，确实是在托底楼市，但根本上，政策的重心是“加快构建房地产发展新模式”。

谈新模式之前，先要知道什么是旧模式。过去二三十年，商品房开发主打的是效率优先，风险其实直接给到了购房者。开发商拿地，取得相关手续后开工，预售。购房者签约、付首付款，申请几十年的房贷。开发商获得大量回款，用来建房，偿还前期融资，还可以再去拿地、开新项目。

当时《城市房地产管理法》规定，房地产项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并符合其他条件，就可以申请商品房预售。简单地说，房地产商几乎不用出钱，只要拿到预售资格，就可以靠预售款滚动：拿地、开工、预售、回款、再拿地，在房价上涨的年代，谁转得更快，钱就来得更快。“高周转”（空手套白狼）是房地产行业最重要的竞争力。

客观地说，前些年城市化高速推进，住房严重短缺，购房需求极为旺盛，这套制度加快了资金周转，大幅提高了住房供应速度。但最大的问题是，购房者为修建商品房垫付资金，成为了融资者。

购房者先拿出几十万甚至几百万元首付款，再背上一笔20年、30年的长期负债。银行则把按揭贷款支付给项目，进入房地产开发，而偿还者不是房地产商，是购房者。购房者提供了巨额资金，却不具备融资人的控制能力。但在当时的预售房政策下，也没有太好的办法。开发商负债率到底多高，是不是挪用该项目资金到别处高价拿地，项目是不是会有现金流问题，等等，都管不了，也没有专业的风控处置手段。

购房者甚至很难退出。银行可以减少授信，债券投资者可以要求更高利率，股东可以停止追加资本。但如果你已经交了首付款、背上按揭、等待新房结婚或者入住，几乎就只能祈祷如约交房。

房地产繁荣时期这一问题还不太显眼，行业下行时却纷纷暴雷。从恒大开始，开发商资金链断裂，烂尾楼全国蔓延，引发严重社会问题。政府最终不得不组织“保交楼”“保交房”。仅2024年，保交房攻坚战就实现住房交付373万套，“白名单”项目贷款审批通过金额超过5万亿元（人民币，下同）。这个数字本身就说明，原有模式的尾部风险有多大！

再来看最近的新规，新模式已渐渐浮出水面。

首先是推迟预售。新规要求，商品住房实行预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶。新出让土地的商品住房项目，以及已经出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。政策同时提出有力有序推进现房销售，让购房者逐渐实现“所见即所得”。

其次是按揭贷款的重要变化。过去购买期房，办完相关手续后，银行就发放个人住房按揭，购房者还没拿到房子，已开始偿还贷款。新规要求，实行预售的新建住房，个人住房贷款严格在项目竣工备案后发放；现房销售项目也要在销售备案后发放。

这一刀切中了旧模式最关键的资金来源。房子主体封顶以后，还有机电安装、内外装修、园林、公共设施等大量工程。过去可以靠预售回款和购房按揭推进。以后，房地产商不能再指望按揭款了，要贷款，也是房地产开发贷款。

房地产开发贷款实行主办银行制，一个房地产项目对应一家主办银行，由这家银行单独提供贷款或者牵头组织银团融资。贷款期限要覆盖项目从开工到竣工备案的全过程：预售项目最长可达5年，现房销售项目最长可达7年。项目资金管理同时收紧。开发贷款、自有资金、销售资金等项目相关资金纳入主办银行体系管理，预售资金进入监管账户，资金使用更强调项目封闭运行和专款专用。

资本市场也在相应调整。证监会提出，房地产开发企业融资要逐渐从依赖企业主体信用转向基于项目情况，发行股票、公司债、ABS、REITs等融资工具，更具体地审查项目合规性、收益性、现金流和资金需求，同时加强募集资金专户管理和穿透式监管。

几份政策拼成了一种新的开发结构：开发商需要投入更多资本并承担开发责任；银行和资本市场承担更完整的建设融资责任；项目资金尽量留在项目内部；购房者进入交易的时间更晚，按揭资金进入开发体系的时间也大幅后移。也就是说，“居民先交大部分钱，开发商再拿这些钱继续盖房”的循环，正在被打破。

这会深刻改变房地产行业。在旧模式下，开发商可以很快拿回资金，投入新项目，企业增长速度远远快于自身资本积累速度。预售推迟、个人按揭推迟、项目资金封闭以后，自然没那么轻松了。开发商拿下一块地，需要更多自有资金和项目融资，这些资金也要在项目里待更长时间。头一个项目没有足够成熟，很难迅速抽出资金投入下一个项目。依靠十几个、几十个甚至几百个项目相互调钱维持高速扩张，会愈来愈困难。

大型房企过去的重要优势：企业越大，金融机构越相信它的主体信用，融资越容易，又越有能力继续扩大规模。证监会现在明确提出房地产融资从“依赖主体信用”转向“基于项目情况”，实际上也在削弱这种规模循环。

考验开发商的标准也会正本清源：有没有足够资本，能不能控制成本，能不能按期完成，能不能卖出去，单个项目的现金流能不能算得过来。资本薄主要依赖预售滚动扩张的企业空间缩小，资本充足、融资稳定、开发能力强的企业更能适应新规则。

既然，预售政策已争议多年，为什么现在才改革？在房地产上行期，土地价格上涨，房子普遍好卖；居民愿意购买期房；银行也相信房价和销售能够覆盖风险。开发商、购房者、银行和地方政府都在一个高速扩张的体系里运行。如果大规模推行现房销售，意味着资金成本上升、开发速度下降、土地需求下降。改革的代价很高，动力却不强。

过去几年的房地产调整反倒提供了改变的契机。保交房投入的大量公共资源，旧模式的成本已不容忽略。不少高杠杆开发商退出市场，拿地和新开工规模下降，房地产从增量扩张进入存量调整阶段。旧模式赖以生存的外部条件正在消失。

现在改革，更多是把市场已发生的变化写进新的制度框架。当然，最近的政策也有明确的需求端支持。40年房贷的作用主要是降低月供。以100万元贷款、年利率3%、等额本息计算，30年月供约4216元，40年降到约3581元，每个月减少600多元。当然，贷款期限拉长以后，总利息也会增加。地方层面的降低首付、放松限购、公积金支持、购房补贴，也是稳定需求的措施。

房地产在中国居民资产、银行信贷、地方财政和宏观投资中仍然占有很大比重，行业如果继续快速下坠，会产生新的金融和经济风险。开发模式改革本身也需要相对稳定的市场环境。旧制度退出太快，新制度没有接上，同样可能造成严重问题。

未来一段时期，看上去有些矛盾的两类政策可能并行：一边降低购房门槛、减轻居民月供、稳定住房交易；另一边提高开发资金约束、推迟预售和按揭进入时间、强化项目融资和资金监管。

过去几年，中国花了巨大的代价处理烂尾楼、房企债务和保交房。今天的政策终于开始处理风险源头：购房者就是购房者，而不再是房地产商的主融资人。