【星之谷】拆息急升业主心慌慌 拣定息为稳阵之选
港银拆息在8月中急升，业主享受了三个月的供楼低息蜜月期暂告一段落，并要再次面对封顶息压力，心情可想而知。同一时间，有大型银行推出定息按揭，以低息抢占按揭市场份额，即时引起哄动，因为该定息计划能够起到即时悭息效果，若业主认为拆息在这两年内都不会回落至1%水平，选择定息按揭不失为稳阵之选。
即时减息效果明显
最新的定息计划有3年期或5年期可供客户选择，两者的利率在定息期内皆为2.73%，与目前新造H按封顶息相比，相差77个点子，以500万贷款额、30年还款期计算，选择定息按揭每月供款约为20,359元，较H按每月供款约22,452元，减少逾2,100元，减息效果相当明显，相信短期内选用定息计划的人数会有所上升。
港银拆息在8月的走势尤如坐火箭，上半个月维持在约1厘水平，但下半个月就急升至3厘以上，近期未必能回落，而最新定息计划锁息期短至两年，只要两年内的拆息都在1.43%以上，选定息按揭比H按更能悭息。
然而，有意选用定息计划的准买家要留意，该计划不设按揭存款挂勾户口（mortgage link），即表示贷款人有闲余资金，也不能存放在mortgage link去对冲利息开支，对资金充裕的买家未必有着数。另外，计划贷款额需要为100万元或以上，惟不适用于未补地价的资助房屋。
对息口走势具指标作用
回顾该大行过去两次推出定息按揭，似乎都对息口走势有启示。去年9月推出定息计划不久，港银在11和12月接连减最优惠利率，而且减幅及步伐都超出市场预期；之后2025年2月，再有定息计划推出，但3个月后，拆息就急降至1厘以下，令H按息率低于定按。
展望9月，美国减息的机会高唱入云，而香港银行今年仍未减过最优惠利率，是有条件跟减；另一方面，银行亦不时推出新的H按计划，例如早前有中小行推H+1%的低息按揭，所以不排除有其他较现时封顶息为低的H按计划会在市场出现。
总括而言，大行推出低息定按，令按揭市场的选择更多元化，对客户而言始终有益，相信其他银行也要思考如何保持竞争力和市场占有率，加上9月减息机会大，有意申请按揭的人士，不妨让子弹飞一会儿，观望其他银行如何回应，再作决定。最后温提，申请按揭的时间应距离成交期不少于3个月，确保有充裕时间应对突发意外。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）