谢霆锋、陈冠希等艺人的母校香港国际学校（Hong Kong International School，HKIS）发生管理风波，创办该校的美国路德会已入禀高等法院，控告营运方Hong Kong International School Association Limited（HKISAL）违反协议，并指该校虽标榜“非牟利”，过去五年却累积逾8亿元盈余及24.5亿元流动资产，质疑其以牟利模式办学。

更引人质疑的是，HKIS长期以非牟利机构身份，享有政府提供的租金优惠。《香港01》调查发现，学校透过短期租约，以象征式每年1元租金，租用约20万平方呎的官地长达近40年。一边坐拥庞大营利，一边持续受惠于公共资源，此现象不仅突显HKIS角色矛盾，更折射出香港短期租约政策长期存在的制度漏洞。

在住房紧张、公共资源短缺的香港，这种“毫子租地”模式是否合理？当非牟利身份与牟利实质并存，政府应如何审视并堵塞制度缺口？本文将深入剖析HKIS案例，并探讨短期租约政策背后的公平与透明度问题。

于1966年创办香港国际学校的美国路德会指，截至去年7月31日，该校过去5个财政年度累积逾8亿元净经营盈余、逾24.5亿元流动资产，俨然成为一所专为少数富豪与特权阶层服务的精英学府，不再是一所非牟利和共融的学校。

美国路德会又指，HKIS创校近60年，每年学费非一般普罗大众的家庭能够负担，该校今学年学费连杂费高达31.2万元，远超香港月薪中位数，又指校方2019年起出售价值300万及500万元债券作为入学优先名额，一般家庭根本难以负担。

如此高昂的收费与财务储备，令人质疑其运作是否仍符合“非牟利”。然而，更引人关注的是，该校在享有丰厚收入的同时，竟仍以非牟利机构身份，获得政府在地租方面的巨额优惠。

众所周知，本港非牟利机构一定程度上能获得政府的费用豁免或资助。而根据本港官地短期租约政策（Short Term Tenancy），如果一幅可供即时运用的政府土地未有特定用途或在短期内无须作发展用途，地政总署便会探讨以短期租约方式把土地批出作合适的临时用途。

平租20万呎官地　每年仅象征式交$1

问题在于，这种豁免机制是否遭到滥用？虽然政府没有公开短租地的承租人，但我们可以从短租地附近的建筑物推敲出其承租人身份。是次卷入管理风波的香港国际学校或是“平租官地”其中一员。根据地政总署资料显示，大潭红山道中学校舍地皮的业主为HKISAL，大潭校区相邻土地由1986年获批至今，约20万平方呎的官地被兴建了足球场，每年仅象征式交租。

租约可见承租人以“教育用途”由，向政府租借官地，并交象征式租金——每年1元，并标记著“如要缴付”的字眼，意味著租金可交、可不交。

这种近乎免费使用大片官地的情况，与学校庞大的营利能力形成强烈对比。本土研究社研究员陈剑青认为，该短期租约近40年交每年一元租金，如果是非牟利组织尚算合理，但如果是牟利或私人用途实属贱租，国际学校牟利情况相当普遍，绝对有条件交一个公平的市值租金。

HKIS学校拥逾28亿元财务储备

事实上，香港国际学校是“非牟利”机构，但其运作模式实为自负盈亏。若家长申请入读费用最高的G12年级，包括申请费、全年学费、建校费、债券、电脑及杂费等，或需准备约334万元。《香港01》翻查HKISAL财务报告，发现该公司在2024财年的营运盈余达2.9亿元，学费收入为6.75亿元，累积发行债券共9.9亿元；财务储备达28亿元，另持有价值24亿元的物业资产。

研究指逾2000块官地每月呎租平均$1.78

显而易见，香港国际学校（HKIS）的财政状况极为丰裕。然而，该校以“一元”象征性租金租用20万平方呎官地，并非孤例。这映照出香港“短期租约”政策长期存在的制度性漏洞。该政策原意是善用闲置土地，却在执行中异化，衍生出“官地平租”乃至“毫子地”现象。目前政府每月仅能从短租地获得约1.52亿元的租金，一年收18.24亿元。

截至今年2月底，地政总署透过短期租约管理逾5,800幅、共约3,000公顷的闲置官地。根本土研究社报告指出，当中有逾2100块政府土地以极低廉租金出租作“私人花园／美化园艺”用途，每月呎租平均1.78元。

政策设计上，短期租约固定租期一般不超过七年。然而现实中，续租机制几近自动化。据地政总署数据，约有1,600宗租约累计续租超过10年，部分案例持续占用更超过40年，形成“短租变长租，长租变永续”的荒谬局面。审计署早在2019年便指出，地政总署并未系统备存租约长期获续的原因，这使得“短期”的临时性质名存实亡，土地难以被收回以用于更符合公众利益的用途。

短租变永续　市价成空谈

政策漏洞不仅体现在租期上，更体现在审批与定价过程中。政策的执行在审批与定价两个关键环节，均出现严重偏离，一、“近水楼台”先得地：许多毗邻豪宅的官地，因地理上须经私人业权范围方能进入，实际上几乎只能由该业主承租，普通公众难以竞争，从起点上便埋下了不公。

二、租金严重偏离“市值”：租金检讨虽声称按“市价”调整，但因绝大多数租约未经公开招标。例如深水湾道毗邻李嘉诚大宅的近2万平方呎官地，呎租仅2.7元，低于“简约公屋”；西贡马氏大宅旁逾万呎土地，五年间呎租仅上调0.5元；而金马麟山道一处被改建为网球场的地块，其“短期”租约已持续46年。这些案例清晰地揭示，政策核心的“短期”与“市价”原则，在执行中已双双失守。

专家揭示行政惯例与制度漏洞的两面

对于“短租变长租”的现象，香港大学房地产及建设系客座副教授张圣典解释了其现实逻辑，他接受《香港01》访问指出散落豪宅区的官地，其出入口往往须经相邻私人物业，从管理角度出发，政府较大可能批予该业主，再者据现行政策，政府也不会主动向承租人卖地，否则有“私相授受”之嫌。只要土地无其他发展规划，政府通常倾向续租以避免闲置。这解释了现行政策背后的行政惯例。

然而，陈剑青则直指其中的制度漏洞。他批评，这些直接批出的官地未经公开市场竞投，租金并非真“市价”，“冇市场竞投，好难话系市场价”。他举例称，部分元朗棕地呎租可达十数元，但豪宅旁的“私人花园”呎租却长期维持于“毫子”水平，与香港的高地价政策完全背道而驰。

两位专家的观点，恰揭示了问题的一体两面：一面是基于历史与管理便利的行政现实，另一面则是缺乏市场机制与公平准则所滋生的制度缺陷。破解困局，陈剑青倡议“公开招标”，但张圣典所忧虑，改革需平衡效率与公平，避免出现承租人“只霸不租”的新问题。

综上，HKIS的案例在短期租约的系统性问题中格外值得审视。当一所财务丰厚的私立学校，与私人豪宅花园相似，长期以远低于市场水平的条件使用大片官地时，难免引起公众对公共资源分配方式的关注。此现象与香港住房紧张、公共设施不足等问题并置，尤显刺眼。