施政报告2025｜心急如焚发展北都　未来十年准备2600公顷“熟地”

【施政报告2025/李家超/施政报告/不断更新】行政长官李家超周三（9月17日）早上11时发表新一份施政报告，《香港01》地产组将不断更新有关本地房地产政策的最新资讯。

施政报告2025｜房地产政策重点

●行政长官李家超将领导“北都发展委员会”，制订北都各发展区的营运模式，推动大学城建设；拆墙松绑简化行政程序；订立加快发展北都的专属法律；北都预留土地发展国际学校

●北都“价高者得”招标转向“产业绑定”的“双信封制”，为北都设计不同融资方案，包括股份制、债券、政府注资及“土地参股”

●制定促进产业优惠政策包　涵盖批地、地价、资助或税务减免优惠

●李家超再度表示对北都发展心急如焚

●未来十年私楼需求12.6万伙、准备2600公顷“熟地”；李家超形容土地储备就如银行存款　“需时可用，闲时则存”

●优化“新资本投资者入境计划”　购买住宅门槛由5000万降至3000万

东九龙、洪水桥╱厦村新发展区明年招标绿色集体运输系统

【13:06】李家超表示，启德智慧绿色集体运输系统项目快将招标，东九龙及洪水桥╱厦村新发展区两个项目则于明年招标。

放宽重建项目同区地积比率转移、容许未用尽的地积比跨区转移

【13:03】李家超承诺会利用新发展土地推动市区重建推动市区重建，包括，放宽目前同区地积比率转移安排，容许重建项目未用尽的地积比率跨区转移到其他地区以至新发展区，增加市场重建诱因。

在北都古洞北及粉岭北新发展区预留三幅土地让市区重建局筹划兴建新楼，作为将来“楼换楼”的替代单位。

针对重建需要较迫切的七个指定地区，试行适度增加私人重建项目地积比率，容许将增加的地积比率转移至北都或其他地区使用，或转为金额用作抵销在投地或进行其他项目地契修订、原址换地所须缴付的地价。

释放市区工业用地、利用新发展土地推动市区重建

【13:00】2000年起，规划署已进行五轮全港工业用地分区研究，将部分工业用地改划作住宅、商贸等用途。政府今年将展开新一轮研究，明年内提出建议，包括活化工厦计划未来路向。

北区沙岭约10公顷数据园区发展用地招标

继数码港设立人工智能超算中心及政府推出“人工智能资助计划”后，政府今年内会推出北区沙岭约10公顷数据园区发展用地作市场招标，提供先进算力设施，推动数据及AI相关产业发展。

未来十年私楼需求12.6万伙、准备2600公顷“熟地”

【12:56】李家超表示，根据《长远房屋策略》，未来十年私营房屋需求为126,000个单位。政府未来十年会有足够土地满足上述需求，并会有节有度及务实地部署推出的步伐。除了政府卖地项目外，其他私营房屋土地来源包括铁路物业发展项目、市区重建局项目及私人发展项目。

土地储备就如银行存款　“需时可用，闲时则存”

李家超表示，未来十年将准备好约2,600公顷“熟地”，除满足发展需求，亦让政府有健康的土地储备。政府必须储备充足的土地，以满足大型发展项目、长期经济发展和市民住屋的需要。土地储备就如银行存款，需时可用，闲时则存。政府会持续造地并掌握土地供应主导权，同时透过精简审批程序、优化行政流程、加强内部协作，以及善用科技和检视标准等，提升造地效率和降低建造成本，以保障市民利益和发展需要。

优化出售及转让居屋及绿置居

【12:51】李家超表示，将会增加居者有其屋计划（居屋）和绿表置居计划（绿置居）单位的供应，并优化出售及转让安排，协助更多公屋居民置业，同时便利资助出售单位的业主进入私楼市场，丰富房屋阶梯，协助不同阶层市民安居乐业。

李家超指， 2026/27年度起的五年，总体公营房屋建屋量（包括简约公屋）将达18.9万个单位，较李家超上任时增加约80%。三年前公屋申请者平均要等候6.1年才可上楼，最新已缩短整整一年至5.1年。而政府三年前宣布推出的3万个“简约公屋”单位，今年底前会有约1万个单位落成启用，另外2万个将在未来一年半内全部落成。另外取缔劣质“㓥房”的“简朴房”规管制度正在立法会审议，如草案获通过，明年3月将正式实施。

拆卸重建宿舍亦受惠城中学舍计划、预留全新商业土地兴建新宿舍

【12:18】政府7月已推出“城中学舍计划”，便利市场把现有商业大厦（包括酒店）改作学生宿舍时免却改划手续，且可保留过剩地积比。即日起，不只商厦改装，在拆卸原有商厦后重建的全新学生宿舍亦能受惠于计划的利便措施，包括保留过剩地积比。政府今年内更会预留全新商业或其他土地作兴建新宿舍，会邀请市场提交意向书。

北都预留土地发展国际学校

教育局已分配两所空置校舍发展国际学校，政府也在北都预留了土地发展国际学校。政府鼓励国际学校提高收生名额，并会拆墙松绑，容许优质国际学校以自资模式在校舍用地增建及优化设施，包括学生宿舍。

今年内公布洪水桥╱厦村新发展区发展现代物流圈

【12:10】为巩固香港国际物流枢纽地位，政府今年内会公布洪水桥╱厦村新发展区发展现代物流圈的规划研究结果。明年将邀请业界提交发展意向书及制订招标条款。

优化“新资本投资者入境计划”　住宅门槛由5000万降至3000万

【12:03】李家超指，会进一步优化“新资本投资者入境计划”。 现时，计划要求申请人在港投资不少于3,000万元，其中房地产投资额（无论是住宅或非住宅）最多只算入1,000万元。而计划优化后，如购买非住宅物业，可算入额由1,000万元提升至1,500万元，物业成交价则仍不受限制；如购买住宅物业，可算入额维持1,000万元，但可算入的住宅物业投资会放宽，成交价门槛由5,000万元下调至3,000万元。

制定促进产业优惠政策包　涵盖批地、地价、资助或税务减免优惠

【11:41】财政司司长会带领相关政策局、部门及公营机构，制订促进产业和投资的优惠政策包，涵盖批地、地价、资助或税务减免优惠等，吸引高增值产业和高潜力企业落户香港，推动高质量发展。

引进重点企业办公室及投资推广署可灵活运用政策包，与企业洽谈落户细节，并向财政司司长汇报，由其拍板落实。同时，政府会研究建立更灵活的机制，包括容许行政长官及财政司司长制订符合国际规则的税务优惠措施。

订立加快发展北都专属法例

【11:40】李家超表示，将订立加快发展北都专属法例，授权政府制订简化的法定程序，包括成立法定园区公司，为园区公司设立专项拨款渠道以注入资金，管理指定地区跨境流动的便捷方法。包括人流、物流、资金流及数据和生物样本流，吸引科研及高端制造业落户香港。加快批出建筑图则；放宽各分区大纲图的准许用途及微调发展参数；加快缴付征收土地的赔偿等。

古洞站及洪水桥站目标2034年前开通

【11:38】为配合北都发展，古洞站和洪水桥站的工程正全速进行，将分别于2027年和2030年竣工。政府已与港铁公司签订第一部分项目协议，以新思维合并北环线主线和支线同步推展，目标是2034年或之前同步开通。

跨境铁路项目将打通港深两地的地铁网络，大幅提升大湾区基建互联互通，增强产业进驻信心。我们正全力推动港深西部铁路（洪水桥至前海），并已就项目香港段邀请承建商及营运商提交意向书。

邀请承建商提交港深西部铁路意向书

跨境铁路项目将打通港深两地的地铁网络，大幅提升大湾区基建互联互通，增强产业进驻信心。我们正全力推动港深西部铁路（洪水桥至前海），并已就项目香港段邀请承建商及营运商提交意向书。

简化行政措施拆墙松绑　采原址换地、“片区开发”推动市场参与

【11:37】另外，李家超又表示，政府会简化行政措施拆墙松绑，当中包括引入快速审批制度，采纳各地优秀的建筑方法以降低工程成本并缩短工期。

另外以试点形式推行“分阶段开发”模式，参考内地“1.5级开发”概念，容许初期先建设和营运具先导性的低密度设施，例如零售、娱乐或会议展览等项目。长远会就洪水桥商业用地施行“分阶段开发”模式邀请巿场提交意见。

另外以多元开发模式，包括原址换地、“片区开发”等，推动市场参与。亦会灵活批拨土地，倘若以租约而非地契批出，租期可长于七年，提供更大弹性。配合不同产业政策，可采用公开招标、限制性招标或直接批地的模式。

容许北都土地业权人主动交回政府计划征收的土地

【11:35】第二会灵活批拨土地，推动企业落户和投资。倘若以租约而非地契批出，租期可长于七年，提供更大弹性。配合不同产业政策，可采用公开招标、限制性招标或直接批地的模式。容许北都土地业权人主动交回政府计划征收的土地，借此抵销其在北都新发展区原址换地或“片区开发”所须缴付的金额，鼓励市场参与北都发展。

另外业权人亦可以以“按实补价”减低北都补地价资金成本，即地契修订过程中，视乎地块情况，容许业主无须按规划地积比率上限计算的最高楼面进行补地价，改以实际兴建楼面及实际用途厘定应缴补价，并考虑容许发展商按实际开发规模分阶段补缴地价。

第三将开展凹头土地用途检讨，善用北环线带来的发展潜力，在凹头站沙埔一带考虑引入更大占比的私营房屋，拓展为新发展区。委托香港铁路有限公司（港铁公司）进行检讨，明年公布结果。

【11:33】政府会简化行政措施拆墙松绑，包并以试点形式推行“分阶段开发”模式，参考内地“1.5级开发”概念，容许初期先建设和营运具先导性的低密度设施，例如零售、娱乐或会议展览等项目，借此吸引企业进驻、创造收益和汇聚人流，发挥拉动作用，再落实长远发展，其中会就洪水桥率先商业用地施行“分阶段开发”模式邀请巿场提交意见；以多元开发模式，包括原址换地、“片区开发”等，推动市场参与，加速发展。

“价高者得”招标转向“产业绑定”的“双信封制”

【11:29】“发展及营运模式设计组” —— 由财政司司长任组长，按北都各指定发展区的性质和规模，设计发展及营运模式，包括为不同产业园区度身成立一间或多间园区公司、法定或非法定专门机构，制订公私营合作模式如“建设–运营–移交”（BOT）等；研究从“价高者得”招标转向“产业绑定”的“双信封制”；并设计不同融资方案，包括股份制、债券、政府注资及“土地参股”等。发展局正就洪水桥约23公顷产业用地进行产业园公司的政策研究，待向“发展及营运模式设计组”汇报后会在今年内公布建议。

设计不同融资方案，包括股份制、债券、政府注资及“土地参股”

“大学城筹划及建设组” —— 由政务司司长任组长，成立调研专班，研究北都大学城发展模式，实地考察不同地方大学城的成功模式，广纳本地、内地和国际知名大学校长或代表等意见。小组亦会研究把香港优势学术领域与产业深度结合发展的路径，以及促进内地和国际领先的大学或研究中心进驻的策略。

三批大学城土地最早将分别于2026年（洪水桥）、2028年（牛潭尾）及2030年（新界北新市镇）供使用。小组将就三批土地的发展定位及愿景作出建议，并考虑以产业为导向，例如在洪水桥╱厦村新发展区一带，融合邻近高端专业服务和职业专才培训联动发展；牛潭尾一带则可考虑配合新田科技城和河套区的整体创科发展，包括生命健康科技产业，并与第三间医学院及综合医教研医院等联动发展。

“规划及发展工作组” —— 由财政司副司长任组长，负责由规划到执行的全流程管理，就统筹整合规划、工程、土地、交通、环保等作全面部署，促进产业进驻，创造职位和提升生产力。小组特设专案监督办公室，加强工程审批的统筹和监督，并设时限和分阶段通报机制，以加快速度。

【11:28】成立北都发展委员会，引入产业重大项目最佳衔接期。委员会分为3大组别，第一为发展营运模式设计组，按规模及区域度身定制其营运模式，为产业园区成立园区公司。制定公私营营运模式，由价高者得的制度转向产业绑定的双向模式。第二，大学城筹划及建设组，研究大学城发展模式，广纳本地内地大学的校长建议，促进内地国际领先研究中心进驻。

李家超再度表示对北都发展心急如焚

【11:24】李家超指，北都与深圳接壤，面积和未来人口约占香港三分之一，是香港的战略发展区域，具有巨大经济价值和发展潜力，能创造大量职位和提升生产力。虽然政府过去三年已加快建设，但北都幅员广阔，所需资源投资庞大，为此心急如焚。

为更好发展经济、改善民生，北都建设务必加速推进。李家超决定提升北都发展的决策层次，成立由特首领导的“北都发展委员会”，简化行政流程，拆墙松绑，以新思维采纳不同地方的建造方法、材料和装备等，达致既安全又省钱省时的目标，并为加快北都发展订立专项法例。

加快北部都会区发展、简化行政程序

【11:08】行政长官李家超指，预计今年经济增长5%，香港金融中心地位于全球上升至第三位，整体竞争力上升至第三位，人才竞争力于两年间上升12位至第四位。同时亦部署加快北都发展，将由其领导的北都委员会作主导，简化行政程序。方针包括推动大学城建设，制定专属北发展的法例，制定优惠政策包予发展商等等。

领导“北都发展委员会”、引入和培育产业

【11:04】行政长官李家超指，将领导“北都发展委员会”，制订北都各发展区的营运模式，推动大学城建设；拆墙松绑简化行政程序；采取安全省时省钱的建造方法；及订立加快发展北都的专属法律。政府会引入和培育产业，创造职位和提升生产力，并制订优惠政策包，以更快、更灵活的方式与产业商讨落户细节，创造更多高收入的优质职位及提升生产力。

公屋综合轮候时间减少一年

【11:03】行政长官李家超指，公屋综合轮候时间减少一年至5.1年。

【11:00】行政长官李家超开始发表新一份施政报告。

过去政府为压抑楼市过热狂出包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税在内的辣招税，以至政府在2023年11月宣布减辣至今的政策措施的楼市表现。

2023年宣布楼市“减辣”

政府为针对近年楼市出现下行，在2023年10月施政报告宣布为楼市“减辣”作出三大调整，当中包括将额外印花税（SSD）的适用年期，由三年缩短至两年，换言之业主在持有物业两年后出售，无须再缴付楼价10%的额外印花税。

其次，买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）的税率减半，两者均会由15%减至7.5%。以及 优化专才“先征后退”，改为为外来人才的置业业印花税实施“先免后征”，即暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。而当时反映楼价的中原城市领先指数CCL，在2023年11月份时报153.59点。

事隔4个月再全面撤辣　楼价仍插6%

事隔4个月后，财政司司长陈茂波2024年2月的在财政预算案中宣布全面撤辣，表明所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，即为期14年、用作压抑楼市升势的辣招正式落幕。

不过，减辣似乎未有对提振楼市起即时作用，参考中原城市领先指数CCL，在2024年3月初时的144.19点，反映在减辣至撤辣4个月内楼价仍下跌6%。

减辣至今近两年　楼价不升反跌、输逾一成

虽然政府为楼市全面撤辣，但楼价持续向下。政府为刺激楼市，财政司司长陈茂波在2025年3月的在财政预算案为楼市“加甜”，进一步放宽楼价400万元或以下的住宅单位，印花税由原先的6万元，大幅降低99.8%减至100元并即时生效。

不过由2023年宣布减辣至今已过去近两年时间，但反映楼价的中原城市领先指数CCL仍然不升反跌，楼价在21个月内先后经历“减辣、撤辣、加甜”的救市政策下，表现仍然下跌超过10%。

最早2010年推SSD压抑楼市

至于回顾楼市辣招，最早可追溯至2010年11月，当时政府推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD。两年后政府为楼市“加辣”于2012年10月更推出SSD加强版，转售时间限制调整为三年内，SSD税款涉及楼价10至20%，当时政府更推出买家印花税BSD，以限制非本地人士及以公司名义的买家，在港买楼时需缴付楼价15%的税款。

不过事隔一年，政府于2013年2月份更推出双倍印花税（DSD），调整200万元或以下物业，税款由100元增至楼价1.5%，其余物业税率也加倍，由最高税率4.25%增至8.5%。

惟楼价升势未止，政府于2016年11月份及2017年4月再次出手，分别向买入第二套或以上物业的买家，划一收税楼价15%，以及采“一约多伙”15%从价印花税，即买家以首次置业人士的名义，以一份合约购入多个单位，需缴付楼价15%的从价印花税。