施政报告｜楼市加甜无望?　回顾减辣至今近两年、楼价反输逾一成

新一份施政报告将于周三（9月17日）发表，市场原先期望政府可以调高100元物业印花税的物业价值门槛至600万元，以及实施“跨境购房通”，及便利内地居民来港置业措施。不过有市场消息指，政府有责任保持楼市健康稳定发展及保障本地居民住房需求，故相关政策将不会实行“加甜”措施。

一文回顾，过去政府由为压抑楼市过热狂出包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税在内的辣招税，以至政府在2023年11月宣布减辣至今的政策措施的楼市表现。

2023年宣布楼市“减辣”

政府为针对近年楼市出现下行，在2023年10月施政报告宣布为楼市“减辣”作出三大调整，当中包括将额外印花税（SSD）的适用年期，由三年缩短至两年，换言之业主在持有物业两年后出售，无须再缴付楼价10%的额外印花税。

其次，买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）的税率减半，两者均会由15%减至7.5%。以及 优化专才“先征后退”，改为为外来人才的置业业印花税实施“先免后征”，即暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。而当时反映楼价的中原城市领先指数CCL，在2023年11月份时报153.59点。

事隔4个月再全面撤辣　楼价仍插6%

事隔4个月后，财政司司长陈茂波2024年2月的在财政预算案中宣布全面撤辣，表明所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，即为期14年、用作压抑楼市升势的辣招正式落幕。

不过，减辣似乎未有对提振楼市起即时作用，参考中原城市领先指数CCL，在2024年3月初时的144.19点，反映在减辣至撤辣4个月内楼价仍下跌6%。

减辣至今近两年　楼价不升反跌、输逾一成

虽然政府为楼市全面撤辣，但楼价持续向下。政府为刺激楼市，财政司司长陈茂波在2025年3月的在财政预算案为楼市“加甜”，进一步放宽楼价400万元或以下的住宅单位，印花税由原先的6万元，大幅降低99.8%减至100元并即时生效。

不过由2023年宣布减辣至今已过去近两年时间，但反映楼价的中原城市领先指数CCL仍然不升反跌，楼价在21个月内先后经历“减辣、撤辣、加甜”的救市政策下，表现仍然下跌超过10%。

最早2010年推SSD压抑楼市

至于回顾楼市辣招，最早可追溯至2010年11月，当时政府推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD。两年后政府为楼市“加辣”于2012年10月更推出SSD加强版，转售时间限制调整为三年内，SSD税款涉及楼价10至20%，当时政府更推出买家印花税BSD，以限制非本地人士及以公司名义的买家，在港买楼时需缴付楼价15%的税款。

不过事隔一年，政府于2013年2月份更推出双倍印花税（DSD），调整200万元或以下物业，税款由100元增至楼价1.5%，其余物业税率也加倍，由最高税率4.25%增至8.5%。

惟楼价升势未止，政府于2016年11月份及2017年4月再次出手，分别向买入第二套或以上物业的买家，划一收税楼价15%，以及采“一约多伙”15%从价印花税，即买家以首次置业人士的名义，以一份合约购入多个单位，需缴付楼价15%的从价印花税。