香港银行界在9月终于有减息行动，将最优惠利率下调0.125厘，是今年首次减息，新造H按封顶息由3.5%降至3.375%，对业主供楼压力稍为减轻。然而，今次香港银行减息的步伐并不一致，即使有个别银行宣布减息，现有的按揭客户也未必能享受减息，值得业主注意。

大型银行宣布减息，减的是最优惠利率（Prime Rate, P），无论新造按揭或现有按揭客户，只要H按仍然处于封顶息的水平，减P都能受惠，以500万贷款额、30年还款期计算，今次减息可令每月供款额减少约350元。

以往大行宣布减息后，中小行亦大多会跟随，不过今次情况稍有不同。有个别银行则未有“跟大队”，并决定维持最优惠利率不变，只削减封顶息（Cap Rate），由P-2%调整为P-2.125%，以目前要供封顶息计算，实际利率同样是3.375%，看似同样达到减息效果。

不过，封顶息率是在签订按揭合约的一刻所决定的。故减封顶息率，只会令新造按揭的贷款人受惠，而旧有的按揭客户，例如是近2年申请按揭的，都需要以P-2%去计算封顶息，变相没有从本轮减息中受惠。

经营策略影响减息决定

银行出现减息分歧，笔者认为可能与经营策略有关。银行一个月拆息由年中的0.5%，一路升至近期的3.5%左右，而且一直维持，反映银行资金成本上升，如果同一时间再减P，令按揭业务的盈利进一步收窄。另一方面，港银去年已偷步减息，目前已经接近5厘的铁底，再减的空间有限。

所以有银行决定维持P不变，保留贷款利息收入同时，向新造按揭客户提供更多优惠，例如上述降低新造按揭的封顶息，或推出H+1%计划，以及将按揭回赠加码等，从而扩大市场占有率。

现有客户转按契机

对于该银行的旧有按揭客户而言，则是一个转按契机。虽然今次减息的幅度不高，对实际供楼的影响有限，但亦无理由要平白向银行多付利息，故已届罚息期的客户转按是合理选择，而且转按可获取按揭回赠，最高可达1%，悭息之余更可额外帮补供楼支出。

客户在选择转按银行时，可能会发现有些银行的P会较低，有些则会略高，但客户毋须担心，现时普遍银行新造按揭的实际利率，都是一致的，无论大P或细P，所计算出来的H按实际按揭利率都是3.375%。

最后提醒，供楼业主需等待银行调整最优惠利率正式生效后，才会在下一个供款日收到通知，显示减息后的利率及最新供款额。

了解更多：https://starpagency.com/

作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）