按揭储蓄挂钩户口（mortgage link）是供楼人士对冲利息的救星，而且户口属活期存款，灵活性高，业主可随时调动资金。不过，最近有业主将mortgage link资金频密地转账至不同银行以赚取利息，却因一次迟供楼的失误，导致mortgage link的功能被撤销，失去了长远对冲按揭利息的宝贵工具，实在得不偿失。

蔡先生（化名）8年前置业，一直由一间大型银行承按，目前贷款额尚余600万元，他亦一直享有mortgage link。不过自5月开始，拆息大跌，令受拆息影响的H按供楼利息支出减少，惟同时与之挂钩的mortgage link的利率亦随之下调，导致利息收入大减。蔡先生于是将户口内的资金转走，在其他银行作为“新资金”并赚取更多利息。到8月，拆息开始回升，供楼回复至封顶息水平，蔡先生亦将资金重新回流至mortgage link，不过一个月后，他却发现户口的利息收入远低于预期，在仔细查阅月结单后，才发现mortgage link的高息功能已被取消。

错过补镬时机

原来蔡先生的mortgage link同时亦是他的按揭还款户口，在5月至8月这段期间，蔡先生是透过转账方式，将每月供款存入mortgage link户口来偿还贷款。但在7月他却忘记转账，结果银行以迟供楼为由，对蔡先生追加罚款，更将其mortgage link的高息功能撤销。

一般而言，银行对首次迟供楼的贷款人都会酌情处理，如果能够在7日内补回供款，有银行不会追加罚款，惟蔡先生在7月的供款日前忘记入数，户口又没有资金，结果当月的供楼款项要到8月资金回归户口内才扣账，错过补救的机会，亦令银行必须正视问题，并根据按揭合约条款，严格执行延迟还款的罚则。

转按有意外惊喜

蔡先生可向承按银行申请重启mortgage link的高息功能，虽然银行不会因此重新审批其整体按揭条款，但会个别审视相关申请，亦不一定会批准，期间蔡先生的户口不能享有高息。如果想尽快恢复mortgage link的高息功能，蔡先生可考虑转按至其他银行。

目前要转按有两大考虑因素——估价及息口。幸运的是，蔡先生的物业在多年前买入，尚余贷款额约为目前楼价的5成，转按亦毋须额外补钱。至于按息方面，蔡先生原有按揭计划是数年前楼市低息环境下承造，享有利率优势，如转按后每月需支付的利息较高，不过蔡先生有较多的闲置资金，可以对冲利息开支，加上转按有回赠落袋，足以弥补部分额外的利息支出。

高息存款上限有差别

值得注意的是，mortgage link中能够享有高息的存款上限，一般是尚余按揭金额的一半，但有两至三间银行的mortgage link上限提高至按揭余额的6成，特别适合蔡先生这类闲置资金较多的客户。

蔡先生最后亦顺利转按，转危为机。但需强调的是，准时供楼是业主责任，否则除了有机会被罚款，更会触发银行对还款人的财务关注，多次延误供楼甚至断供，更会触发银行call loan，即要求业主提早归还整笔贷款。一旦业主未能及时转按，物业被银行回收拍卖后，所得款项又不足以偿还贷款，业主仍有负债，便会造成家财两失。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）