买楼前，很多人确信自己是零负债，走入银行申请按揭时都特别自信。然而，在银行审批按揭时，才惊觉自己踩了“按揭地雷”——循环贷款——即使按揭申请人从未动用过一分一毫，惟在银行眼中已是潜在负债，并会削减其按揭贷款额度，成为申请按揭的绊脚石。

秦先生（化名）打算买入一个450万元的单位并向银行申请9成按揭，以目前3.375%息率、还款期30年计算，每月入息不少于35,810元就能通过入息测试；而秦先生每月固定收入有5万元，又没有其他负债，几可肯定会顺利过关。

然而，银行在审核过程中却发现一个问题——原来秦先生几年前曾申请过一笔循环贷款，额度达50万元，而且一直保留相关户口，影响了他的借贷能力。

银行视为隐藏债务

循环贷款是指银行为客户提供一笔信用额度，让客户有需要用钱时可随时提取，还款后额度又会自动恢复，循环不息。这种“易借易还”贷款模式，赋予借款人极大的灵活性，但容易隐藏真实债务，所以银行在审批按揭时格外谨慎，视之为潜在的财务风险。

银行在计算申请人的债务时，循环贷款与一般私人贷款计法有所不同。假如一笔50万元私人贷款，银行只会按利率计算每月还款；但若是50万元的循环贷款额度，即使未有提取，有银行仍会以额度的大约3.5%至4％，计入去每月还款中。秦先生亦是因为这个原因，每月还款额突然“增加”1.75万至2万元。

秦先生原本在没有欠债的情况下，其5万元月薪，按照上述利率及还款期计算，最多能贷款约565万元，但在扣除2万元的每月还款额，最高贷款额降至约113万元，贷款能力大减8成。同时，秦先生的供款与入息比率由低于50%变成超过50%，按揭申请由合格变为不合格。

风险原则非刻意刁难

即使选择以“资产水平”作审查的申请人，循环贷款的潜在影响同样不容忽视。虽然资产审查不设硬性的债务收入比例限制，但银行仍然会评估循环贷款额度所带来的财务风险，在计算资产净值需要将整笔的循环贷款额度列为负债，同样会压缩申请人的按揭贷款空间。

需强调的是，这种“未用先计”的审核原则，并非银行刻意刁难，而是基于风险管理的必要措施。由于借款人可随时动用循环贷款中全数额度，若在按揭批出后突然提取，将大幅增加其整体负债。所以即使额度分毫未动，银行仍须将其纳入债务评估，确保借款人的财务状况能够承受。

撤销户口或需时一个月

类似秦先生的个案时有发生，部分个案是在多年前申请过循环贷款，还款后又未撤销相关的额度及删除相关户口。有些比较严谨的银行会向按揭申请人发出“有条件批核”，申请人需要减少循环贷款额度，甚至撤销循环贷款相关的户口，才会放款。

一般而言，由撤销循环贷款户口到获得财务机构发出确认信，快则一至两星期，慢则需要一个月，一旦在放款前未能证明户口已撤销，按揭银行可以“弹弓手”收回批核决定，令置业大计触礁。

为避免按揭申请受阻，申请人可在申请按揭前，预先经环联信贷评级检视自己的信用状况，一旦发现有循环贷款额度，应及时处理。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。