信用卡已是现代人不可或缺的支付工具，除了方便消费，也能够享受回赠。至于在按揭层面，申请人平时准时清还卡数，维持良好信贷评分，固然是申请按揭的基础。然而，许多人不知道的是，当账单上出现不寻常的巨额交易纪录，便足以让银行审批部门亮起黄灯，主动追查资金的来源与去向，令置业之路徒添变数。

Maggie（化名）在美容院打工，平时为客人按摩之余，亦有“跑数”压力，需要向客人推销高价美容仪器，而每月的月薪加上销售仪器的佣金，平均收入大约有4.5万元。她最近想趁低位入市，相中了一个400万元的单位，并打算向银行申请7成按揭，凭她的收入本能够轻易通过入息审查。

然而，银行在审批她的入息文件时，发现了一个不寻常的现象：她近半年来，每个月都会清还一大笔卡数，金额达到7、8万元，其中更有一个月的还款是高达六位数，比其月入还要高，令银行有所警觉，担心Maggie财务状况及还款能力。

对此，Maggie解释，这些大额信用卡交易其实与她的工作相关。由于她在销售美容仪器时，一般会先用自己的信用卡向公司预购仪器，再从客人收取相关款项，这种模式不仅让她能够完成销售任务，还能透过信用卡累积现金回赠，一举两得。

银行两大疑虑：隐藏债务与收入真实性

虽然Maggie提供合理解释，但仍然未能释除银行两大疑虑。首先，大额的过数纪录会令银行质疑申请人是否有隐藏债务，审查过程会加倍警觉，除了有机会延长审批时间，亦可能会扣减按揭贷款额度。

其次，银行亦会将Maggie的收入打上问号。由于大额过数的收款方是Maggie公司户口，令人质疑Maggie是否事先向公司付款，再出粮给自己，借此夸大自己的收入，从而令按揭审批可以过关。一旦银行未能确认\Maggie收入真实性，最差的情况则是拒批按揭。

三招提升银行信任

笔者得悉Maggie的情况，于是提供3点建议，希望帮助她渡过难关。第一，Maggie需提供仪器买卖的收据，以及客人入数的纪录，证明帮客人买美容仪器的交易真实存在。

第二，Maggie要提交最近一份税单，证明其收入，令银行能将税单上显示的全年收入与近期的粮单及银行出粮记录进行比对，证明Maggie的入息稳定性与持续性。

第三，Maggie亦提交了对上一份工作的推荐信（reference letter），证明证明她一直从事美容相关行业，且新旧工作的薪金水平相近，进一步提升银行对Maggie收入的信任程度。

Maggie向银行提交以上3项证明后，审批亦顺利过关，能够安心做业主。事实上，笔者过去多次撰文强调要避免银行账户过度混乱，或有太多来历不明的交易纪录。对于计划申请按揭的人士来说，提前整理好财务纪录至关重要，避免在申请前几个月内进行非常规的大额交易，并确保所有交易都能提供合理解释与证明文件，否则只会搬石头砸自己的脚，增加不必要的风险及麻烦。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）