太古城车位大卖，逾450个车位几近沽清，随即有买家放租。赚租当然紧要，但买家更应该关注的是，单独车位按揭无论是年期及利率，均较住宅按揭为差。但原来有不少办法可以减少利息开支兼拉长还款期，而毋须一定“合契”。

买家如果单独申请车位按揭，条款远较住宅按揭为差——最长按揭年期仅为15年，最高按揭成数为7成，申请人只能选择P按，实际按揭利率最低为4.5%；相反，住宅按揭还款期长达30年，最高按揭成数达9成，借款人可自由选择H按或P按，利率可低至P-2%，实际按息为3.25%，较单独车位按揭低1.25厘。

“合契”可提升按揭成数

如果想提高车位按揭的贷款成数，减少首付支出，并同时争取较优惠的利率，车位买家可考虑将住宅物业与新购买的车位“合契”转按，银行便会将车位和物业的价值加起来计算，可批出最高8成贷款，而且按揭年期及息口亦与住宅按揭一致。

不过要留意，“合契”申请按揭有不少限制——即使按揭成数低于7成，“合契”后的住宅和车位用途必须作自住用途，不能用作出租。

物业和车位“合契”转按，如果贷款额达8成，需要重新申请按揭保险，并要再缴交一次按揭保费；而在“合契”后，车位和住宅会捆绑在一起，未来如果要分拆出售，就需要先“拆契”，并再支付一笔律师费。

另外，大型住宅项目有不同期数，一般需要在住宅和车位在同一期数才可合契。但今次太古城出售的车位位于十期，但又容许其他期数的住宅业主购买，其他期数的住宅业主是否能成功把车位合契，需要向律师楼咨询专业意见。

“分契”解锁车位用途

市面上亦有个别银行可以为客户提供特别按揭方案，客人在转按物业时，可加入新买的车位同时申请按揭，不需要“合契”，好处除了可享受住按揭相对较低的利率，亦可免去将来可能要支付的“拆契”费。

现时仍有意投资车位的人士要注意，一般屋苑车位的使用权都有所限制，例如只限所属屋苑的业主或租客使用，故在放租车位之前，最好确认承租者身份，避免产生误会。另外，车位拥有人需要承担不同开支，包括差饷、地租及管理费，而出租车位亦需申报和缴付物业税，在扣除相关费用后，才能计算出放租车位的真实租金回报率。

总括而言，车位虽然具投资潜力，但按揭条款与住宅不大相同，买家需仔细评估自身财务状况与投资目标。无论是选择“合契”还是“分契”，皆需留意相关限制与隐藏成本。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）