近期纳米楼新盘重现，长沙湾有新盘开售，最细的开放式单位实用面积只有135平方呎，而且销情不俗，甚至有“西饼客”一口气买入多个单位，相信是由于近期租赁市场畅旺，买楼作投资收租之用。惟无论是自住或出租，在申请按揭时需要瞻前顾后，特别是考虑日后物业要转按或套现时可能遇到的困难。

纳米盘重现市场，主要是由于租赁市场近期非常炽热，住宅物业的租金不断攀升，而按揭利率已回落，吸引投资者入市。因应400万元以下物业的印花税都只需要100元，投资者都会寻找一些面积小、银码细的物业，希望寻求更高的回报。

过去有人说，纳米单位面积细，银行不愿承造按揭，相关说法并不正确。据笔者了解，有个别银行设有内部指引，为住宅按揭订立面积下限——对于实用面积215呎或以下的单位，银行可能只提供利率较高的按揭计划，甚至拒绝承造按揭。惟必须强调这只是个别银行的取态，大部分银行对於单位面积大小均没有限制，都能够批出与一般私楼物业相同的按揭计划。

银行更多考虑发展商背景

至于是否承接新盘项目按揭，银行更多考虑发展商的背景、财力及过往历史。例如个别中小型发展商，过去未有卖楼的往绩可参考，或者有财困、盈警的消息，而项目又处于楼花阶段，大部分银行审批物业按揭时都会较为审慎，或采取减轻风险的行动，例如会为按揭申请设立配额，又或者直接等到项目变为现楼后，才考虑接受按揭申请。

上述提到大角咀新盘，目前已届现楼，所以银行都欢迎买家申请按揭。但投资者要留意，如果买入的物业属于楼花，又想采用即供方案以取得最高的楼价优惠，银行却因为风险问题而不接纳按揭申请，买家可以选择的按揭计划会较少，甚至需要以full pay形式购入物业。

还有一点要注意，投资者申请出租按揭，贷款上限为楼价7成，并且可以未出租的物业，透过申报拟租金收入，去增强贷款能力。但“拟租”只适用于已落成的物业，并且需要在同一屋苑有出租的个例，才能让估价行为租值估价，如果项目仍处于楼花阶段，不能申报拟租。

纳米盘日后转按或有困难

即使获批出按揭后，业主仍要考虑日后转按时估价可能遇到的困难。由于纳米项目大多是单幢楼，同一个屋苑的单位数量不多，日后成交并不活跃，银行的估价亦倾向保守。若整体楼价未有上升，业主日后想转按赚取回赠，可能会因为估价有落差而需要补差额，又或者想转按套现，可能需要向多几间银行查询，寻找最高的估价，才能获得理想的套现金额。

值得一提的是，自2022年政府于卖地条款中引入最低单位面积限制（约280平方呎），未来市场的纳米新单位将会越来越少。然而，现存的纳米单位会因供应减少而升值，抑或因居住需求变化而乏人问津，其长期市场表现仍值得观察。对于有意购入此类单位的买家而言，除了考虑当前按揭条件，更应著眼于未来转售或套现的潜在挑战，审慎衡量投资风险与回报。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）