行政长官李家超“心急如焚”推动北都发展，政府新近启动首个片区招标——洪水桥片区，而邻近古洞站三个新盘亦如火如荼。会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀接受《香港01》专访，透露集团的北都部署，计划年中推售古洞项目第一期，涉及约450伙，有望为“古洞新盘第一炮”。另外，鉴于市况回暖，他料本地发展商已走出“深水炸弹”阴霾，全年楼价看升5%至10%。

会德丰地产旗下古洞第24区项目位于乡梓路，分两期发展，合共提供781伙。但除会德丰之外，邻近港铁古洞站亦有两间发展商，部署推售新盘。黄光耀透露，会地旗下古洞项目两期均已获批预售楼花同意书，将于今年年中率先推出第一期共457伙，有望为古洞区内首个推售的楼花新盘。

累积发展新区优势　经验可复制至古洞项目

谈及会德丰的竞争优势，黄光耀以将军澳区为例，指集团在将军澳南及日出康城一带深耕多年，在该两区过去十年新供应超过2.5万伙中，占去接近1万伙，坦言累积到丰富的新区发展经验，故有信心将这套经验复制到古洞项目上。他亦笑言，多间发展商同时进驻古洞，正正反映市场看好该区前景，同时为买家注入信心。

冀古洞区“新旧共融”　推配套产业进驻

黄光耀提到，预计2027年港铁古洞站正式落成后，区内配套将更趋成熟。然而，发展新区不能只顾“硬件”，更要顾及“软件”。他介绍古洞的发展策略，在于著重连结社区。首先希望“新旧共融”，即保留区内原有的生态元素，令新住户感受该区的独特之处，“千万唔好俾啲新嘢，取代咗啲旧嘅嘢。”

推动社区配套方面，黄光耀透露，旗下古洞项目设有约9万平方呎商业楼面，了解到居民对医疗、教育及社区配套的需求，正与医疗及教育机构探讨，提早进驻商业楼面的可能性。他又分享在古洞村进行实地考察的经历，提到区内尚有一批原居民，对该区怀有感情，但过往因缺乏新物业选择而未能置业，故相信新盘推出后，将吸引他们目光。

楼面地价创区内新高　定价参考铁路沿线

资料显示，会德丰于2021年以41.85亿元投得上述地皮，以最高楼面49.2万方呎计算，每平方呎楼面地价达8,499元，创下古洞区新高，市场自然关心该项目的定价水平。黄光耀坦言，古洞区内暂无同类私人屋苑可作直接参考，但可借镜港铁站上盖物业的价钱，包括东铁线沿线如上水，以及新界西如元朗等地区的成交数据。

他强调，希望为古洞区内物业的定价“打造一个新嘅水平”，既不会离地，同时能充分反映项目质素，而非单纯贴市竞争。

洪水桥片区招标　黄光耀：条款具突破性

古洞以外，会德丰亦积极研究洪水桥片区的招标项目。黄光耀透露，由于该项目涉及三幅住宅地及三幅企业及科技园用地，规模庞大，故需要较长时间审慎考虑。他又力赞政府此次的招标条款具有突破性。

其中分期补地价，及分阶段发展产业用地的条款，既能减轻发展商的资金压力，亦可让产业循序渐进地进驻，给予市场更大灵活性，“因为好多时候新区，啲产业都要慢慢进驻，唔系一日之间，所有产业齐㗎嘛。”

值得留意的是，其中一幅产业用地需要发展商自行营运。黄光耀认为，这意味发展商的角色已不再局限于“起楼”，还需要担当“引入者”的角色，主动牵线引入产业进驻。他以近期阿里巴巴在铜锣湾购入全幢商厦为例，反映内地企业有意来港扩展业务，若发展商能提供合适的物业空间，便能促成内地或海外企业进驻。

楼市回暖　内地客比例料升至三成

事实上，内地资金涌港的趋势不仅见于商业层面，住宅市场亦然。2025年一、二手私宅中“普通话拼音买家”所占比例已接近两成半。黄光耀透露，2025年集团整体内地买家比例因项目而异，湾仔春园街项目的内地买家占比“非常夸张”，高达九成；启德项目约有四至五成；而日出康城项目则约为两成。

他预测，今年整体楼市的内地客比例有望升至三成或以上，皆因香港物业开始见底回升，而内地楼市收益欠佳，促使更多内地买家来港买楼投资。

促请政府放宽印花税门槛至600万

楼市虽见起色，但黄光耀认为政府仍可更进取。他指出，市场对新一份财政预算案中关于地产行业的政策建议不多，故政府可以更具前瞻性、更主动地推出刺激措施。譬如政府可考虑，今年新财案将目前适用于400万元以下物业的100元从价印花税，扩大至600万元以下的住宅物业，以刺激中小型单位销售。

他进一步解释，北都有庞大的新住宅供应，料大部分物业价值在600万元以下，正正是受惠对象，“政策带出来的Spin-off effect（衍生效果）会很大。”黄光耀更笑言，“虽然财爷话（楼市）印花税都系一个重要收入，但股市畅旺下，股票嘅印花税收入可以弥补（住宅从价印花税的收入）。”

走出“深水炸弹”阴霾　楼价看升5%至10%

谈及2026年楼市发展，黄光耀指出，受惠于息口回落、人才政策带动需求，以及股市畅旺带来财富效应等多重利好因素， 市场货尾陆续消化。发展商资金压力得以减轻。

回想过去数年楼价徐徐下跌，为求在淡市中突围，发展商纷纷低价推盘，甚至制造“深水炸弹价”抢客。黄光耀笑言，情况已成过去，“（讲）深水炸弹𠮶个都冇出声了，你不能够逆市而行，个市其实已经行紧。”他续指，楼市升势已成定局，发展商劈价诱因无存，已走出“深水炸弹”阴霾。

展望今年楼市走势，黄光耀预计，整体楼价有5%至10%升幅，豪宅市场更看升8%至10%。