准业主申请居屋按揭会有政府担保，所以银行在入息审查上较为手松，但绝不会无视申请人的信贷纪录。笔者经常接触到一些令人惋惜的个案，正因为家庭成员过财务纪录差劣，导致按揭申请最终被拒，上车梦最终破碎。

张小姐、其丈夫及七旬父亲，透过“家有长者优先选楼计划”联名申请新居屋，幸运中签并满心欢喜地拣选了单位。岂料当物业临近收楼、进入申请按揭的关键阶段时，银行审查发现张小姐名下竟有一笔约50万元的陈年银行欠款，且早已被列为坏账。尽管事隔多年，这笔纪录仍存留在她的环联信贷报告中。

银行表明，必须先清偿此笔坏账，方能考虑其按揭申请。然而，50万元并非小数目，张小姐一家短时间内难以筹措，最终只能忍痛退回购买居屋的资格，上车梦就此粉碎。

这个真实案例揭示政府担保并不代表银行放弃风险管控原则。一旦申请人信贷纪录有严重瑕疵，例如曾经破产或长期拖欠纪录，银行仍会严格审查，甚至拒批贷款。部分个案更是待到申请按揭关头才发现问题，往往回天乏术。

提前半年挽救信贷评级

如果世界有时光机，张小姐在申请按揭前半年，理应要有所行动。第一步就应主动查阅个人信贷纪录，例如透过环联资讯取得自身信贷报告，清晰了解评分高低与纪录详情。若信贷评分跌落至“I”或“J”级别，属于严重不佳水平，按揭被拒的风险便极高。

此外，仔细审视报告内是否藏有被遗忘的陈年小额欠款、或被撇账的坏账，这些都是信贷的致命伤。

以往最常见的欠债个案大多与信用卡欠款有关。申请人本身持有的信用咭本身不常用，并且因搬家后又忘记更改通讯地址，当信用卡公司寄出账单收取年费时，申请人便不能收到并清缴有关款项，过了一段时间，就会变成坏账。

类似情况一经发现，只要经济能力许可，便应立即安排全数清还。还款后，务必保留单据，并可主动要求相关机构更新纪录至环联。

清偿债务只是第一步，后续更需要有策略地重建正面信贷纪录——例如尝试申请一张门槛较低的信用卡，并坚持每月准时全数清还账款，逐渐累积正面纪录，让评分慢慢回升。整个过程需时，故越早行动越好。

改变业权免审查

其次，在清理坏账后，申请人宜采取积极态度“试水温”。居屋按揭市场主要由几家大型银行主导。若申请人曾在其中一家留有坏账纪录，即使已清还，该行基于内部风险政策，仍可能选择回避。因此，申请人需将目光投向其他同样承办居屋按揭的银行，进行初步查询或评估，探探口风。若对自身状况感到疑虑，寻求专业按揭顾问的意见亦是明智之举。

最后还有一个方法，就是将有债务问题的家庭成员从业主中剔除。如此一来，银行便只会审查其他业主的信贷状况，问题成员的坏账纪录就不会影响批核。同时，银行对于居屋按揭的入息审查，是以整个家庭为准，即有坏账纪录的家庭成员收入都会计算在内，故不会影响入息审查的结果。

需注意的是，以张小姐的个案为例，倘若有坏账的是其父亲，而父亲正是“家有长者计划”下规定的必然业主，此路仍不通，唯一方法仍是彻底清还债务，方能获得银行批贷的绿灯。

总而言之，居屋上车机会难得，不应让过去的财务失误成为今日的绊脚石。及早正视信贷问题，有步骤地清理、重建与规划，便能大大增加成功获批按揭的胜算。

了解更多：https://starpagency.com/

作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）