差估署公布楼价指数去年累升3.25%，结束三年跌势走出谷底，市场憧憬楼市转角，买家出价需要较以往进取，才能成功入市买楼。然而，在按揭层面，买家高追入市、而银行估价未能配合的话，随时需要缴付逾百万额外首付。

邝先生（化名）是公务员，过去一直租楼。他有感近期楼市气氛升温，因此决心置业，并在邻近地区看上了一个二手物业。邝先生事前向不同银行查询，得悉单位估值只有约900万元；然而，由于该单位有新装修，而且同一屋苑放盘不多，业主叫价1,000万元，高于近月相同屋苑的成交价，算颇为进取。

邝先生于是由900万元价位开始讲价，但由于多位准买家密谋抢货，单位业主提出竞价，价高者得，结果邝先生需要追价至1,020万元，才能击退一众对手，成功与业主签约。

然而，当邝先生手持临约去申请按揭时，却未有银行能够将估价拉至与成交价一致，随着成交日越来越近，邝先生心急如焚，于是向笔者求救。

三招提升估价

笔者向邝先生传授提升估价心得，当中有三个方向可以参详。首先是寻找最高估价的估价行。每间估价行计算物业价值所使用的公式不尽相同，所以银行的合作估价行愈多，拉高估价机会便愈大。

其次，买家亦可通过单位内部的装潢去增加估值。如果单位有豪华、精致装修，往往是估价行初期未能掌握的，买家可提交单位内部的最新照片，以反映物业真实的价值。

此外，留意相同屋苑单位的最新成交价。买家可以透过土地查册，查阅该屋苑最新成交，如有高价交易，可作为估值上升的依据；反之，若成交价较低，则可能涉及近亲转让等特殊情况。向银行指出相关交易纪录，有利于争取较高估价。

买家忌盲目追价

经笔者协助后，该物业的估值成功提升至970万元，与成交价非常接近，幸而邝先生原本仅计划申请8成按揭，可以稍为提高按揭成数去弥补估价的落差，毋须额外支付首付。

邝先生的真实案例，警示买家在楼市升市时，切忌因心仪物业就盲目追价，特别是本身已打算申请9成按揭，又或是首付资金不充裕的买家，他们更应该精打细算，计算好自己的贷款上限及还款能力，有需要时可以先向银行申请按揭预批。

最后提醒读者，银行的网上估价仅供参考，因其系统所依据的成交资料往往滞后。所以当转角市或楼价大幅变动时，估价与市价往往有落差。买家最好委托按揭中介与银行的按揭专员及估价行交涉，才能获得较进取的估价。

了解更多：https://starpagency.com/

作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）