恒生银行事隔8年，再推出定息按揭计划，首三年利率锁定2.73厘，是继汇丰去年推出同类计划后，再有大型银行加入定息按揭的跑道。据笔者了解，坊间尚有其他银行着手筹备定息计划，冀在按揭市场分一杯羹。银行界相继有动作，反映新一轮的按揭竞争已揭开序幕，亦为按揭市场带来三大启示。

其一，按揭市场重现生机，业主迎转按时机。本来只有一间银行设有定息计划，在该行的原有按揭客户可能选择一动不如一静，至于其他银行客户亦可能觉得转按回赠不吸引而却步。但如今情况有变，越来越多银行推出定息计划，意味着市场出现竞争，业主得以选择。两年前申请按揭的人士，如今有更多转按选项，原本利率为H+1.3%, P-1.75%，实际利率3.25%，转按后可即时悭0.5%，更可赚取转按回赠。

以700万货款额、30年还款期计，H按每月供款约为30,464元，转用定按后，每月供款约为28,502元，供款即时减少约6%，同时700万按揭可以获得约0.9%（即6.3万元）的按揭回赠，正正是近年业主等待的转按好时机。

定息计划需有变化才有竞争力

启示之二，定息按揭占比将持续攀升，以港银同业拆息计算按揭贷款息率（H按）的主流地位或受挑战。金管局数据显示，今年1月新批定按选用比例已增至5.4%，创逾3年新高。随着越来越多银行推出定息计划，此比例势必持续向上，而此消彼长之下，H按的选用比例或会进一步减少。

回顾历史，2018年4月定息按揭使用比例曾升至49.3%的历史高位。当年多间银行推出的定息计划，息率低至1.68%，贴近H按息率，加上有银行为定息提供mortgage link，因而吸引大量客户选用。结果2018年年底，银行开始加息，选用定息的客户成功避开了息口上升的压力，成为市场上的大赢家。

笔者预期，选用定息按揭的比率会逐步升至1成以上。至于会否重现当年盛况，则要视乎能否满足两个条件：第一，更多银行推出定息计划，令客户有更多选择；第二，银行提供的定息计划需要有更多变化，例如提供mortgage link，或者有更吸引的按揭回赠，方能真正成为市场主流。

短期减封顶息无望

最后一项启示：银行短期内无意减H按封顶息，定息成市场主导策略。今年首3个月，一个月拆息一直徘徊在2至3厘水平，理论上银行确有空间下调H按封顶息，然而银行却未见有动作，反而相继推出定息计划，原因是定息计划设有申请限期，名额亦有限，银行可随时视乎市况延长或终止计划，又或调整计划内容，将主动权牢牢掌握手中。相反，若直接调低H按封顶息，日后再调整弹性较低。故银行选择以定息计划作为短期市场策略，以回应市场对减息的诉求。

银行相继推出定息按揭之后，按揭市场的游戏规则已经改写。以往是“你猜我会减多少”，如今是“我锁定让你看见”。对业主而言，与其被动等待银行减息，不如主动转按锁定低息，才是减低供楼成本的精明选择。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）