近日一宗涉及内地债务的二手楼交易纠纷，再次引起公众恐慌。事源事主去年购入新界东一个二手单位，查册干净，岂料申请按揭时始知业主遭内地债主透过新例追债至申请破产，同时物业被“钉契”，苦主近90万订金随时化为乌有。事件表面是跨境司法互认衍生的新现象，但细看时序，问题核心却不在于债务来自何方，而是在于香港物业注册制度的优先次序原则，被有心人乘虚而入。

先简述事件经过，事主于去年10月买楼签署正式买卖合约，并支付一成订金，其后合约于11月3日在土地注册处注册，期间买方律师查册显示物业状态良好，岂料到了11月底申请按揭时，事主被告知原业主正被申索债务。

原来原业主在内地欠债650万元。债权人更早在去年2月获内地法院裁定胜诉，并根据《内地民商事判决（相互强制执行）条例》，11月28日于香港登记追债通知书，再于12月23日登记破产呈请。需要强调的是，即使原业主在内地的借贷并未以香港物业作为抵押，但因被申请破产，其名下物业亦被“钉契”，不能交易。

应理解谁拥物业优先权

在分析这件事件前，有两点必须留意。第一，任何债务文件需要以在香港的土地注册处登记为依归。无论是香港本地产生的押记令，还是源自内地的债务判决，任何影响物业权益的文书，都必须在土地注册处登记，才能产生法律效力。

第二，权益优先次序取决于注册时序，而非债务来源。若文书在签订后一个月内完成登记，则以签订日期作为优先排序的基础；若超过一个月才注册，则以实际注册日期为准。

在上述的个案中，原业主的内地债务虽早于签约前已存在，但其在香港注册的时间已超过签立日期的一个月，亦即是以11月28日为准，而这个时间晚于买卖合约注册时间（11月3日），按照法律原则，物业买家本应较债主享有较高优先权。

注册空窗期遭人利用

值得注意的是，由买家签约到在土地注册处登记为有效的期间，中间有一个月的空窗期有机会被有心人利用。举个例子，业主在1月1日向财务公司借钱，但在1月30日，有关的债务文书才在土地注册处登记，这段时间内如业主将物业放售，买方律师查册时是不会见到任何警示。

而按过往的惯常做法——卖方律师收到订金后，再计算过物业交易价及尚欠按揭，当扣除买家一成大订后尚有余额的话，就会将订金放款予业主。

即使买家之后再查册，发现有新的债务注上，那时候订金已被挪用，追讨就会困难重重。所以问题的核心不在于债务源自内地还是香港，而是只要在注册空窗期内，都存在同样的风险。

两招应对隐形债务风险

面对这类因隐形债务引发的交易风险，买家并非全无应对方法。第一个方法是要求卖方提供内地征信报告，或委托律师进行更深入的尽职审查，包括查询业主在内地是否有未偿还债务或诉讼纪录。虽然对方未必同意提供征信报告，而跨境调查成本较高，且未必能覆盖所有潜在债务，但至少能筛走部分潜在风险。

第二个方法更为稳妥——就是在临时买卖合约及正式合约中订明，所有订金，包括细订与大订，必须由律师托管至成交日，不得提前放款予卖方。此举能确保一旦交易告吹，订金仍安全保留在律师楼，令买家不致蒙受损失。当然，合约细则需要买卖双方同意，卖方大可以“影响套现”为由拒绝这项条款，买家亦可自行衡量风险，考虑是否坚持在签署临时买卖合约加入此项细则。

隐形债务问题对楼市成交影响可大可小。一旦对查册失去信心，买家可能会对二手物业却步，要避免出现这个情况，除了买家要懂得自保，业界亦应思考如何为买家提供更清晰的风险指引，防止上车客堕入有心人的卖楼陷阱。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）