近期楼市转旺，吸引不少自住客趁机换楼，希望细屋搬大屋，改善居住环境。然而，换楼过程中的合约细节，是影响新买物业申请按揭成败的关键。最近就有换楼客遇上这样的困境：旧楼找到了买家，双方却只签了临时买卖合约，没有签署正式合约。结果当事人买入新物业，向银行申请按揭时却遭到拒绝，当中出了甚么问题？银行又有何理据拒批按揭？

古先生（化名）本身持有一个唐楼物业，他上月决定将物业放售，然后再换入一个更大的单位。旧楼顺利找到买家，双方签署了临时买卖合约。然而，由于双方律师就正式合约的条款出现争拗，最终未能签署正约，但双方仍同意按照临约的细则去完成交易，律师亦指临约具备法律约束力，故古先生相信交易问题不大，于是继续进行换楼计划，签约买入新物业。

欠正约申请按揭被拒

当古先生为新楼申请按揭时，有银行审阅其信贷纪录，发现其现居物业仍有按揭在身，加上该物业交易只有临约、没有正约，结果至少有两间大型银行拒绝其按揭申请，或要求古先生在现有物业完成交易后，再重新申请按揭。

在香港的物业买卖流程中，签署临时买卖合约后，一般14日内需要签署正式买卖合约。但现实中，确实有少数情况令买卖双方停留在临约阶段，最常见的原因是双方律师就正式合约的条款出现争拗。

例如，买家在签临约后，要求卖方在正约中加入“业主声明没有僭建”这一类条款，卖方可能不愿意承诺，因为一旦声明不实，日后可能面临买方追讨，但买方坚持要加入这类保护条款，双方拉锯之下，正约迟迟无法签署。又或者大厦维修、渗水问题、违规改动单位间隔等披露条款，都可能成为争拗焦点。在如此情况下，临约仍然有效，交易可以继续进行。

临约一般不是必买必卖

然而，临约和正约最大的不同之处，就是临约一般都不具备“必买必卖”条款，一旦买方取消交易，卖方亦只能没收其订金，不能进一步索偿。正正因为没有“必买必卖”条款，银行审批古先生的新物业按揭时就会有所疑虑：万一旧楼交易告吹，古先生就要同时供两层楼，供款与入息比率会超过50%，不符要求，于是拒绝其按揭申请。

遇到这类情况，换楼客不必绝望。目前市场上只有一间大型银行明确要求必须有正约才会审批按揭申请，其他银行取态则较为灵活。换楼客可以转向其他银行申请按揭，只要能够解释旧楼交易的情况，并提交临约及相关文件，不少银行愿意接纳。

新旧物业成交期不应太接近

另一个更稳妥的方法，是将新物业与旧物业的成交日期相隔远一点。银行的担忧是申请人同时持有两个物业的供款责任。如果旧楼已经完成成交，银行看到申请人不再拥有旧楼，自然不会有这层顾虑。因此，换楼客可以尝试与新物业的卖方协商，将成交期定在旧楼预计成交日期之后一个月。银行在放款前确认旧楼顺利成交，申请人的信贷状况改变，新楼的按揭便不再有阻挠。

临约与正约，看似只差一字，却足以令银行却步。这并非银行刁难，而是没有正约，就没有“必买必卖”的保证；没有这份保证，银行不敢冒险。事实上，换楼本来就是一件麻烦事，夹在买与卖之间，两边都不能出错。但愿有更多人能留意到古先生的个案，万一日后遇上类似情况，也能够从容应对。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）