随着按揭市场回暖，各大银行近期为了抢占市场份额，纷纷在业务上加足马力。一般情况下，香港银行体系的人手配置足以应付日常需求，大型银行从接获申请到批出结果，四星期内便能完成。然而，不少客户反映申请已递交接近六个星期，银行方面却仍未作出决定，令成交期逼近的业主心急如焚。这种久违的按揭塞车再次出现，据笔者了解，这并非银行收紧审批条款，而是因为三股力量交织，令银行审批出现超负荷的情况。

第一个原因，是回赠诱饵引发的连锁反应。个别大型银行为了争取市占率，抛出逾1%的按揭回赠，这在低息环境中显得极具吸引力，亦都令到大型银行与中小型银行的回赠差距拉近，加上大众普遍存有“大行稳阵”的心理偏好，导致大量申请像洪水般涌向大行。当按揭申请个案过度集中，银行的审批人员即使开足马力，亦难以在短时间内消化积压如山的申请表。

第二个原因，是新一轮居屋大军的冲击。2026年首季，多个大型新居屋如朗天苑、裕兴苑陆续入伙，参考1月份资助房屋按揭登记已录得2,213宗，即使其后2个月的数据回落，但未来半年亦有多个屋苑陆续收楼，居屋按揭需求预料有增无减。而且居屋按揭大多由三大行承接，自然容易造成大行审批塞车。

第三个原因，是转按市场逐渐复苏。过去两年息口高企令转按市场一池死水，但随着息率走势回落，并稳定横移，加上差估署数据显示楼价连升多月，创下两年高位，不少物业终于“有水位”转按，亦有部分业主趁机在低息蜜月期完结前，摆脱发展商的“呼吸 Plan”或高息按揭计划，纷纷急于转回银行体系以减轻供款压力。当新买申请与转按申请同步增加，审批人员亦变得分身乏术。

审批非不为也 实不能也

需要强调的是，今次按揭塞车目前只在个别大型银行出现，并非银行收紧按揭审批。问题的本质是申请个案太多、审核人手有限而导致的积压——非不为也，实不能也。

值得一提的是，买家申请高成数按揭，审批时间较普通按揭更长。原因是高成数按揭需要经过银行及按揭保险公司双重审批，文件往来较为繁复。在目前塞车的情况下，这类申请的轮候时间恐怕只会有增无减。

所以近期有意申请按揭的买家，应做好两手准备。首先，业主必须为成交期预留充足的缓冲时间。笔者一向建议客户在收楼前3至6个月便启动申请程序。这种“未雨绸缪”并非杞人忧天，而是为了在遇上审批延误或需要补交文件时，仍有足够的转圜余地，避免临近成交有突发情况而方寸大乱。

宜同时申请两至三间银行

其次，在申请按揭时应采取“分散投资”的策略。不少买家过于纠结于某间银行的最高回赠，选择死守在那棵树上，这种做法在塞车期极具风险。最稳妥的做法是同时向两至三间银行递交申请，当中需要包括大型银行及中小型银行，这样即使某一间银行审批出现延误，仍有后备方案顶上，确保在成交期前至少有银行能够批出按揭。

银行重视服务承诺，在接纳按揭申请后，只要符合审批要求，一般都会在成交期前批出，但有一个重要前提——申请人文件必须齐备。如果递交的文件不全，银行要求补交，申请人又迟迟未能提供，审批时间便会无限延长。到时即使银行有心帮忙，亦爱莫能助。

业主谨记，成交期是不等人的。即使高回赠的银行具备相当吸引力，但在行政延误的风险面前，灵活配置申请路径才是上策。切勿为了争取多零点几个百分点的优惠，而将自己推向违约的边缘。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

（资料及相片由客户提供）