笔者上周出席了民政及青年事务局在政府总部举行的“香港五年规划”专题咨询会，前天再次受政府房屋局邀请出席其主办的”对接国家“十五五”规划交流会”。这次会议的参与者大多数是地产界人士，而房屋局就是本家，局方就房屋政策细心聆听持份者的宝贵意见，大家共同交流，为对接“十五五”规划的工作群策群力。之前出席民青局的香港五年规划咨询会，笔者提出的建议主要是围绕千万人口城市目标进发；而本次参加房屋局的交流会，更加仔细探讨香港未来五年的经济发展，虽然近年少提房地产政策，但是房屋问题仍然是港府施政重中之中。

香港拥有独特地位和优势，是国际金融中心地位排名三甲的大都会。金融板块蓬勃发展，对经济带来极大贡献；创科产业正在积极推进，仍需时间拓展；地产巿场得天独厚，依然受各界追捧。笔者常说香港经济要三架马车同行，不要忽视房地产对经济的重大支撑作用。我们必须深刻理解，内地和香港是两个不一样的市场，内地房地产的历史任务已经完成，起码是阶段性完成；然而香港的房地产功能依然存在，楼市从来没有供过于求。在这个有极大需求的市场中，调控措施并非良策，相反“做大块饼”对经济更为有利。

为此，笔者向房屋局提出以下五点建议：

一，打造千万人口城市规模、创造更大经济总量

香港需要实施更加宽松的人才政策和移民政策。放宽更多专业人士和大学的毕业生来港资格；“新资本投资者入境计划”的投资移民资格由投资3千万港元，减为投资2千万元便可。香港人口先作短期目标，在五年规划中达800万人，中长期目标朝1,000万人口的城市规模迈进。由于北上广深和东京等城市人口均超过千万人，如深圳建市只是四十几年，人口已逾1700多万人，经济总量GDP远超香港，因此本港必须急起直追。

二， 未来三架马车并行发展：金融、地产、创科。

保留房地产独特功能，重视行业发展。香港是世上罕有房地产业仍然能够为政府带来极大收益的城市，卖地和地产相关税收是库房收入主要来源之一。此外，地产业还有三个长期不可抹灭的功能：1）兴建大型基建和政府各项设施、新盖和重建住房以改善市民居住环境；2）创造庞大的产业链和就业市场（约45万人就业）；3）楼市也是金融按揭贷款市场，需要处于一个稳定的状态，住宅按揭总额非常庞大，约为19,349亿元。

三，增加公营房屋供应、提高资助房屋比例、每年兴建6.5万个房屋单位

谁说香港缺乏土地供应，本港房屋用地仅占全港总面积约 7%。因此，建议每年兴建公私营房屋增加至6.5万个，保持公私营房屋比例为7:3之比；提高资助房屋（如居屋等）比例至5:5，甚至重推“租者置其屋计划”，让更多市民拥有自置居所，增加他们的归属感。另一方面，喜见轮候公屋时间缩短至4.7年，五年规划要进一步宿短至4年以内，最终目标为3年可以“上楼”。

四，“做大块饼” 利经济、因时制宜是良方

1）继续开放房地产市场予全球买家，保持开放的国际金融中心市场，不要轻易作出干预，如加征买楼印花税等；2）停止出售商业用地5年，挽救疲弱的商业市场；3）更改商业用地为住宅用途，根据市场实际需求，政策应因时制宜；4）加快市区重建步伐，提高市区住宅地积比率。

五，改善人均居住空间、提升市民幸福感

“五年规划”平均每人居住面积目标达至20-21平方米。现时香港人均居住面积为16平方米（等于172呎），五年目标希望能够增加至20-21平方米。全国城市的人均居住面积为36平方米，上海为24平方米、深圳为27平方米、北京则为33平方米。要提升港人幸福感，香港的居住面积还有很大追赶空间。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

免责声明︰以上内容仅代表作者的个人立场和观点，不代表香港01的任何立场，香港01亦无法核实上述内容的真实性、准确性和原创性。

另外，以上纯属个人研究分享，并不代表任何第三方机构立场，亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定。