“这是最好的时代，也是最坏的时代”。用大作家狄更斯这句名言，来形容香港楼市大时代，似乎又很贴切。今天香港楼市处于充满极端矛盾的年代，智慧与愚蠢、信仰与怀疑、光明与黑暗并存，既充满希望也充满绝望。描述香港楼市就像是描述巨变中的社会，这边厢住宅市场非常兴旺，新楼盘一枝独秀，销售十分𣈱旺，价格已在回升之中；另一边厢商业地产仍然非常黯淡，商业大厦去货缓慢，投资者被迫大幅度折让出售，致使价格屡创新低。

近日一则楼市新闻，讲述九龙东全新甲级商业大厦大幅减价，每平方呎价仅以$4,000元出售，消息震憾了整个楼市。当邻近同样属于东九龙的启德机场重建区域，住宅新楼价格每平方呎价直逼$40,000元时，附近的甲级商厦成交呎价只是$4,000元，即商厦价格是住宅的十分之一，大家不觉得有问题吗？将来政府的商业用地还有人投资吗？所谓“一念天堂，一念地狱”，同样的环境、相近的地段、相似的景观，以及差不多的建筑用料，价格为什么会相差那么远？投资兴建商业楼宇的地产商肯定要后悔了，为什么不投住宅用地来发展呢？

工商舖市场是被遗忘、甚至是受欺压的市场，今天走到这种凄凉的地步，是有很多原因的，笔者之前的撰文都有详细讲述，在这里就不再一一解读了。只想简单再提一提，银行对工商舖的态度非常重要，现今各项经济数据尚算不错，是应该放开对工商舖贷款的时候了，期望贷款条件等也能与住宅相近。这样的话，不但住宅市场向好，工商舖整体也能稳定下来。本人苦口婆心不断地提出这些不公平现象，就是想让当局注视问题的严重性，支援工商舖就是支持中小企业，只有市面恢复正常，别再到处皆是吉舖，经济才能够全面复苏。

住宅与商厦价格悬殊　不利香港均衡发展

回说住宅与商厦的价格差距，坦白讲，上述十分之一比例的描述比较夸大，是属于个别例子。整体而言，商厦价格大约是住宅价格的三分之一吧，可是这个价格也是非常不寻常，这样发展下去，除了港岛核心区甲厦还有外资青睐，其他地区的写字楼是不是完全没有投资价值了？香港盖楼的建筑成本高昂，包括地价+建筑费+利息+租售服务费+行政管理费等等，建一幢写字楼每呎成本价最少也要1万元，即使不算地价，成本也要7至8千元。这样的建筑成本遇上这样的市场价格，根本不成比例，就算政府白送土地给地产商，他们也不敢投资兴建写字楼。

面对如此畸形的写字楼巿场，当局需要作出政策检讨，在不同层面对工商舖作更多支援，例如指示银行对工商舖放松信贷，容许写字楼的重建申请，以及放宽商厦改变用途（如接受全层单位申请学生宿舍）等等。这个是非常严峻的市场，写字楼供应过剩产生的空置率，市场上大量的急卖盘和银主盘，造成今天非理性价格的出现。即使市场上开始见到不少投资者和用家在趁低吸纳，但是仍然未能阻止价格下滑的趋势，这点在九龙东更为明显。香港是多元化的自由经济市场，今天住宅市场如此兴旺，理论上应该带动工商市场向好，楼市与经济息息相关，一环扣一环，均衡发展才更有利于香港未来前景。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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