近期香港有太多利好因素出现，首先香港经济表现强劲，上一个季度经济生产总值（GDP)录得5.9%增长，创下近五年来最强的单季增长纪录；股市成交畅旺，首五个月每日平均成交高达2,753亿元，较去年同期增加14%；新股首次上市招股集资（IPO)也比去年同期大幅1.1倍，首五个月已成功集资超过1,686亿元；楼市方面，市场连续两个月录得逾8,000宗成交个案，为2021年后近五年首见。一手私人住宅，5月份录得2,393宗成交，虽较4月份下跌7.1%，但仍是连续15个月超过一千宗，市况十分炽热。今年首5个月一手楼成交已突破一万宗，达10,476宗，较去年同期上升46.7%。

值得一提的是，香港竟然已经迅速超越瑞士，成为全球最大的离岸财富管理中心，管理的资金规模高达35万亿元，比港府之前的预期提早了两年。这是甚么概念？瑞士长期以来是国际资金最安全的“避风港”，然而由于富豪防范地缘政治风险的需求增加等因素，香港已正式超越瑞士，成为全球最大的离岸财富中心。这也代表瑞士“永久中立”神话动摇，自从俄乌冲突爆发后，瑞士追随欧盟制裁俄罗斯并冻结资产，打破过去不选边站的传统，引发来自非西方国家客户对资产政治风险的担忧。又是一个东升西降的例子，香港目前的家族办公室数目高达3,384间，两年间增长超过 25%，资产管理规模庞大，单一家办数量在亚洲及全球名列前茅。

这么多的利好因素，好得不禁让人有点担忧，所谓物极必反，我们不能让胜利冲昏头脑，应该要居安思危。首先说股市，中国证监会开始整顿股市交易，于2026年5月底联合8个部门正式对富途证券、老虎证券、长桥证券展开大动作整顿，严厉打击其在内地境内长期存在的“非法跨境展业”行为，没收其全部违法所得并处以高额罚款，其中富途被罚逾 18.5 亿元人民币、老虎被罚 4.1 亿元人民币。现有的内地境内投资者在集中整治期间，只被允许进行单向的卖出交易并将资金转出，显然资金开始受到管控，未来流动性会减少。

商业地产价格吸引　投资者入市捞底

再回看楼市，众多国际大行及地产专家普遍预测，受惠于专才流入及经济改善，2026年香港整体楼价看升。各大机构的具体预测如下：国际大行方面，高盛预测全年楼价有望上涨12%，摩根士丹利（大摩）发表最新报告，也正式将香港今年住宅楼价升幅预测由10%上调至12%；本地地产界：中原集团创办人施永青预测，由于市场资金充裕及投资者积极入市，今年楼市呈现“偏热”现象，全年楼价升幅预测高达 20%；而美联集团主席黄建业也极为看好香港楼市向上，预测全年楼价将上升约15%。他指出随著楼市重回上升周期，今年楼价走势跑赢股市及黄金。

这个市场变化来得太快，从去年中之前充满悲观情绪，忽然于今天全面看好并预期楼价大升，媒体甚至刻意报导一些炒楼赚钱个案，这使笔者有点担忧。虽然经济刚刚复苏，楼市也是逐渐好转，炒风当然还不成气候，然而过份的渲染炒楼报导，却会“引人入胜”，尤其是香港财金官员，民望、民生非常重要，面对新楼众多内地买家，重新启动征收针对外地客的“买家印花税”，看来也并非不可能。假如港府宣布“加税”，楼市会立刻陷入停顿状态，楼价马上掉头向下。煞停刚刚复苏的楼市，究竟会是好事还是坏事？

有业界朋友持独特意见，认为如果港府对住宅“加辣”征税，也并不全是坏事，或许可让资金转投商业物业，对疲弱的工商物业市场带来提振作用，这样反倒让整体楼市变得均衡一点。否则的话，住宅新楼3、4万元一平方呎，同区的商业物业只是6、7千元，是一个畸形现象。近期工商物业成交𣈱旺，超跌的价格在谷底显得异常吸引，所谓“春江水暖鸭先知”，用家、投资者纷纷出动，甚至一些科网公司、基金公司、投行老总等等都转投商业物业。教育事业、学生宿舍的崛起，让非核心区的商厦多了一条转型的出路。加上银行也必须帮助自己和支援工商市场，不可能长期实施过严的按揭政策，一旦银行对工商市场放松借贷，工商舖市场的曙光将会再次来临！

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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