用于规管㓥房的《简朴房条例》已正式生效，房屋局表示最新收到接近1.2万个分间单位的登记申请。条例目前正处于第一阶段的登记与宽限期，业主需要在3年时间内完成改建工程，并需符合简朴房的标准及取得认证。简朴房标准然而，相关改装工程费用对业主造成不少负担，面对突如其来的资金需求，业主其实可以透过按揭套现去获取资金。

梁太（化名）在太子有一个约700呎的旧楼单位作收租之用，她已经为分间单位作登记，并打算将单位“一开六”，惟她听闻有装修师傅的报价高昂，每个分间单位装修费用高达15万元，改装6个分间单位的总工程费就会高达90万元。虽然官方指每个单位改装费用仅约5万元，但梁太仍然担心“洗湿咗头”就无法挽回，所以对是否落实改装工程仍然犹豫不决。

对此，梁太可透过现契重按解决财政难题。笔者了解到梁太的物业已经供满，市值约400万元，即使不计算入息，也可以透过资产形式申请按揭，套现约100万元，足够支付改装的相关费用。由于资产按揭的所需文件较少，梁太只需要出示物业业权，并证明没有其他负债，以及有相当于两年供款的流动资金，银行便很大机会批出按揭，能够帮助梁太以最短时间筹集装修的资金。

未来简朴房租金预期升幅理想

事实上，现时为分间单位进行改装是利大于弊。改装后的简朴房只要获得认证，就可以合法出租，并赚取更多的租金收入。按地产代理估算，未来简朴房租金可能会出现10至20%升幅，以梁太目前每个单位租值平均6,000元去推算，梁太日后六个单位的每月总租金收入会增加最多7,200元。

更重要的是，如果不进行改装，日后出租未获认证的分间单位需负上刑责，梁太只能选择将整个单位放租，租金收入会大减。

业主按揭能力倍增

租金上升除了为梁太带来可观收入外，亦带动了物业的按揭能力。如果日后梁太有需要更多的资金周转，可透过入息水平申请按揭，而租金收入就是梁太可靠的入息来源。在简朴房制度下，目前有个别中小型银行会接纳多张租约作为入息凭证，可以大大增加业主的借贷能力。

再以梁太的个案为例，她月入约1.5万元，在改装完成后，每月六个单位租金收入约43,200元，银行在计算租金收入时会打8折处理，即梁太获认可的总入息约为49,560元，以没有其他贷款、按息4.25%、30年还款期计算，梁太最高可申请到约500万的贷款。

申请简朴房按揭四大要点

有意申请简朴房按揭的业主亦要注意四点。首先银行对于审批楼龄高的物业，很大机会派人上门验楼，检查单位内的改动痕迹。不过，只要物业获得简朴房认证，相信银行亦不会对单位内的间隔提出异议。

其次，亦要留意申请人的年龄或物业楼龄。银行一般会以“75减”（部分银行会采用“80减”）楼龄或人龄去计算按揭年期，年长申请人或楼龄较旧，按揭年期则会因而缩短，令贷款人的每月还款额大幅增加，甚至影响贷款上限。

此外，单位有分租情况，目前银行提供的按揭计划条款较差，按揭利率会较一般计划高1至2.75%，亦几乎没有按揭回赠。

最后，上述银行在审批简朴房按揭时，不接受拟租金收入。所以分租的单位必须有租约，并且为租约缴付印花税并加盖印花（打厘印），才会被接纳。

值得关注的是，目前只有个别中小行会接纳全部的分租单位租金作为入息，其他银行仍然会视整个单位为一个整体去计算租金收入，甚至对有分租的物业避之则吉。然而随着简朴房制度落实，相信银行亦会与时并进，改变审批条件，令简朴房的租金收入获得全面认可。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

(资料及相片由客户提供)