北部都会区首个片区试点——洪水桥片区将于明日（7月3日）截标。项目涉及住宅、产业及公共设施等多类型发展，总土地面积近11公顷，发展商需同时兼顾住宅及产业发展。华坊咨询评估资深董事梁沛泓估计，项目估值约44亿至49亿元，而当中住宅地部份，估计每呎楼面地价约2,400至2,700元，预计最终收到2至3份标书。

涉3幅住宅地及3幅产业地　可建3120伙

洪水桥片区由6幅用地组成，涉及3幅住宅地及3幅企业及科技园用地，分别涉及大约182万平方呎及296万平方呎，合共计算高达约478万平方呎。发展商除了发展3幅住宅用地外,同时需要兼顾负责发展3幅产业之中至少1幅。

双信封制招标　非价格占70%

项目采用双信封制招标，地价仅占评分30%，其余70%属非价格标书，包括发展商产业经验、会否引进龙头企业、发展速度、投资规模及创造的就业机会等。

弹性地价缴付安排、地价75%三年内付清、期间免息

是次洪水桥片区发展招标项目，将采用弹性地价缴付安排。片区地价中标者，可于招标结果公布后28日内缴付至少25%地价，其余最多75%地价可以招标结果公布后三年内付清，期间免息。

↓↓洪水桥市地段第18、20、21号住宅地位置↓↓

据地政总署资料，3幅住宅地包括洪水桥市地段第18、20、21号地皮。其中18号住宅地规模最大，地盘面积142,098平方呎，最多可建楼面高达923,638平方呎；其次为21号住宅地，地盘面积83,498平方呎，最多可建楼面高达542,736平方呎；最细一幅则为20号地皮，地盘面积54,402平方呎，最多可建楼面高达353,615平方呎。

合计3幅住宅地皮，合共最多可建楼面面积约1,819,989平方呎。日前发展局表示，该3幅住宅用地将会提供约3,120伙。

↓↓洪水桥市地段第18、19、20、21、23、24号企业及科技园用地位置↓↓

3幅企业及科技园用地涉296万呎　23号用地规模最大

至于企业及科技园用地则包括洪水桥市地段第19、23、24号用地，规模最大为23号企业及科技园用地，占地约250,171平方呎，最多可建楼面高达1,250,854平方呎；其次为24号用地，占地约232,894平方呎，最多可建楼面高达1,164,471平方呎；最细则为19号用地，占地约109,687平方呎，最多可建楼面高达548,436平方呎。

两幅较大产业用地将交还政府

合计3幅企业及科技园用地，合共最多可建楼面面积约2,963,761平方呎。值得留意，上述规模较细的19号用地，日后会由发展商发展及营运，而规模较大的23号及24号用地，则会在平整土地后交还政府。

↓↓洪水桥市地段第19、23、24号企业及科技园用地位置↓↓

华坊：估值约44至49亿　料收2至3份标书

对于洪水桥片区用地即将截标，华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，项目总投资额巨大，回报期长，估计最终收到约2至3份标书。他估计项目估值约44亿至49亿元，按私人住宅地最高可建面积约182万平方呎作参考换算（即不计算企业及科技园用地），每呎楼面地价约2,400至2,700元。若计及创科地楼面，楼面地价将更低。他认为，项目最大成本是基建、开发及利息支出，由于采用双信封制，财团会较著重技术评分，地价会偏保守。

市场分析指，由于项目投资额庞大，预计最终入标方式将有别於单纯由地产商竞投，而是跨产业形式组财团合资竞投。

年初估算每呎地价1200至3000元　估值56亿至140.8亿

而在今年初，市场估计洪水桥片区发展招标项目，每呎楼面地价约1,200至3,000元，估值大约56亿至140.8亿元。

↓↓洪水桥/厦村新发展区↓↓

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