北部都会区首个片区试点 - 洪水桥片区今日（7月3日）截标。项目涉及住宅、产业及公共设施等多类型发展，总土地面积近11公顷，发展商需同时兼顾住宅及产业发展，据现场所见，项目暂收2份标书。

世邦魏理仕表示，是次涉及招标高度复杂安排或影响市场现阶段参与意欲，因此提出四点建议，当中包括采取持续招标模式，取消特定截标期限，以“先到先得”原则批出，避免招标流标风险，以及提升土地用途弹性等。同时期望可以在2027年推出2个“片区开发”时作出完善安排。

料少于5份标书　冀2027年再推2个“片区开发”可完善安排

世邦魏理仕表示，预计整体投标财团数目将少于5份，在当前具挑战性的营商环境下，项目的招标反应反映市场对北部都会区大型发展机遇仍然保持兴趣。作为政府全新“片区开发”模式下的首个项目，其招标结果将为评估市场承接能力及优化未来土地招标策略提供重要参考。政府预计将于2027年再推出两个“片区开发”项目，届时是次试点所累积的经验及市场回馈，将有助完善后续项目的设计与推展安排。

↓↓洪水桥市地段第18、20、21号住宅地位置↓↓

高度复杂安排或影响市场现阶段参与意欲

世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事兼主管郑亥延表示，洪水桥大型片区开发试点项目反映出政策愿景与当前市场环境之间所面对的挑战。是次招标涉及高度复杂的安排，包括监管要求、地盘限制及责任高度集中等因素，均可能影响市场在现阶段的参与意欲。

展望2027年的招标工作，政府宜在政策目标之余，充分吸纳市场意见。分阶段或持续招标、增加土地用途弹性、按市场需求调整楼面面积，以及建立预先认证营运商名单等。

↓↓洪水桥市地段第18、19、20、21、23、24号企业及科技园用地位置↓↓

参与程度低于预期

是次试点项目共接获少于五份标书，参与程度低于政府早前意向书阶段所反映的市场兴趣，以及其后一年推广工作的预期。世邦魏理仕认为，投标意欲受到多项因素影响，包括企业及科技园营运伙伴供应有限、项目商业可行性、监管及执行层面的不确定性，以及长期责任与风险分配安排等，这些市场反馈可为未来“片区开发”项目的优化提供参考。

↓↓洪水桥市地段第19、23、24号企业及科技园用地位置↓↓

倡四招建议完善　引入持续招标机制、取消特定截标期限

另外，由于政府预计于2027年推出另外两个大型片区开发项目，目前仍有一定空间优化相关框架。当中包括引入持续招标机制，取消特定截标期限。因为现时六个月的固定招标期较着重行政便利，而非最佳发展成果。对于需投入超过150亿元资金，并须营运企业及科技园长达50年的财团而言，不应受限於单一的截标日期。

世邦魏理仕建议采取持续招标模式，以绝对标准作评审基础。凡符合技术及财务要求的申请，均可按“先到先得”原则批出，而无须等待竞争性投标，以避免招标流标风险。

提升土地用途弹性

现行模式将大部分风险转移至私人市场，但同时对土地用途作出严格规定。各地块位置分散，住宅及企业科技用途被预先划分于不同地点，受地理位置限制所分隔开，令发展商难以整合规划、合理安排建设时间表，或根据实际市场需求调整用途。更理想的模式应由政府订立最终发展成果，例如创造就业职位数量、发展产业类型，及提供公共设施水平；然后容许发展商在政策框架下提出最具效率的发展方案。

按市场需求重新检视最低楼面面积要求

三幅企业及科技用地目前合共要求约16.5万平方米最低总楼面面积。即使按最低60%发展门槛计算，其规模相对现时市场吸纳能力仍然偏高；尤其在香港工业物业空置率仍处高位的背景下，市场承受能力有限。

世邦魏理仕建议采取分阶段楼面面积模式，首阶段楼面面积应按当前市场需求设定；后续楼面面积增建则与实际出租率及使用率挂钩；当达到预设使用率门槛后，再启动下一阶段发展。

更新建筑规范配合未来城市发展

同时世邦魏理仕亦建议政府考虑为北部都会区引入专门安排，让符合资格的工业发展项目享有更高弹性。在发展初期，首要目标应是吸引企业进驻，提供具功能性及符合市场需求的空间，同时兼顾整体规划目标及城市发展平衡。

↓↓洪水桥/厦村新发展区↓↓

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