香港银行近期对按揭业务异常积极，纷纷大施银弹，按揭回赠加码至1.4%至1.45%，以抢占按揭市占率，甚至贷款门槛亦有所调低，贷款额仅300万元已符合资格；最重要是由于大型银行在按揭业务层面远较中小型银行进取，在目前两者按揭回赠差距不大情况下，中小型银行有机会进一步加码优惠。惟必须要注意的是，受制两大现实环境，由银行主导的“银弹攻势”不会无限期延续。

首先是本地银行资金成本压力。地缘政治波谲云诡，令全球通胀升温，经济环境相当反复，市场预期美国联储局年底前有机会加息；而在联系汇率下，港元同业拆息（HIBOR）长时间在高位，将会令部分银行的资金成本上升。

拆息高企挤压按揭利润率

现时主流H按计划实际利率已经牢牢锁死在封顶利率，当银行资金成本上升，利差空间被挤压时，每批出一笔按揭，若还要额外拿出相当于贷款额1.4%的现金回赠奖赏客人，将会削减按揭业务利润率。一旦美国联储局加息，银行为了保障利润，最直接的手法便是直接调低按揭现金回赠率。

第二项因素则是银行内部绩效指标（KPI），按揭业务部每年或每季都有特定的营业目标需要达成，只要达标，则毋须再急于争取业绩，否则明年的KPI会更具挑战。

一般而言，第二季及第三季是银行争夺市占率的冲刺期，银行提供优惠计划最为积极进取。然而，一旦踏入第四季，不论是大型银行还是中小型银行，年度KPI多数已接近达标，不再有迫切需要大洒银弹去抢夺边际利润微薄的生意。这时候高现金回赠优惠可能已完成任务，可功成身退。

宜尽早锁定高回赠率

有意置业或转按的业主当然对更高的现金回赠率无任欢迎，甚至期望银行未来再加推优惠后才申请按揭贷款。然而，目前的现金回赠水平已经是两年半以来的高位，今年会否再大幅调升实在存疑。

部分正计划买楼申请按揭的准业主以及考虑转按的业主，不应过份幻想现金回赠率可以上升至2%的高位水平，这无异于守株待兔，倒不如趁现时银行仍然“大开水喉”之际，及早向银行申请，锁定有实际金额的高回赠优惠。

高于1%的回赠需从贷款额扣减

必须强调的是，按揭回赠只是整体按揭成本的其中一环，申请人不应单纯追求最高回赠而忽略其他重要因素，例如按揭利率、罚息期长短、Mortgage Link户口等配套。一个回赠略低但利率更优惠、弹性更大的计划，长远而言对业主供楼可能更为划算。申请人应以总成本为基础作全面比较，而非被单一的回赠数字牵着鼻子走。

最后温馨提示，金管局规定，当现金回赠超过贷款额1%以上，需要从贷款额中扣减。对于预算有限，又需借尽9成按揭的上车客，因回赠扣贷款额而需要支付更多首付，就显得更百上加斤。所以业主手头上必须有足够的流动资金去垫支这笔缩水的贷款额，否则物业交易或会在关键一刻功亏一篑，必须留神。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

(资料及相片由客户提供)