踏入AI时代，难免有人担忧科技会改变行业现状和就业形态。就如医疗行业，市场忧虑机器人会取代医生看病和施手术，然而每年高考状元选择大学就读的学科，最多人选的仍然是医科；在教育方面，虽然坊间盛传关于网上教学和人工智能取代教师的言论，但是香港仍然能够打造成为亚洲教育中心枢纽，吸引大量中国和海外留学生进来读书。AI年代，依然需要改善居住环境、提升就业市场，以及楼宇按揭是庞大的金融系统。因此香港楼市仍然被看好，因为租金回报率稳定、专才持续涌入带动刚性需求，加上低息与慢牛预期，令实体房地产展现出强大的资产防守力。

香港地少人多，楼市的核心支撑因素包括以下几点：首先租金回报上升：租金回报率已回升至三至四厘，吸引业主宁愿收租也不愿劈价贱卖，为一、二手住宅楼价提供强力底气。其次人才政策刚需强劲：各类人才入境计划带来居住需求，前期主力支撑租务市场，中长远逐步转化为强大的置业动力。再者发展商利用AI去库存：将来业界会运用AI大数据与精准营销优化销售与推盘策略，加快一手货尾消化，减轻市场供应压力。还有资产配置避险：环球地缘政治波动及利率走向温和，砖头依然被视为具实质价值的保值工具。

如今香港楼市正经历结构性转变，短期楼价受低息、政策宽松及发展商推盘带动而回稳，中长远则因 AI 提升生产力、改变办公需求与地产代理服务模式，而重塑住宅与商业地产格局。2026 年上半年楼价已回升8%至10%左右，今年下半年楼价只会平稳发展，大致上录得温和上升，估计只有3%左右升幅。然而租金短期仍会持续增长，不过明后年楼价及租金都会放缓。这是一件好事，近期内地政府对外流资金的管控，加上AI出现泡沫的预期，让住宅市场可以冷却一下。反倒商业地产方面，尤其是核心区甲级商厦和全幢物业受到热切追捧，源于市场需求增加和价格太过吸引，引起各路资金争相捞底。

特朗普不再施压　加息与否心中有数

市场上有另一面较乐观预测，在低息、撤辣及人才政策等利好下，整体楼市将稳步向好。就银主盘方面，市场正在加速清理，主要集中在商业地产范畴。虽然出现部分被迫贱价出售，但是投资者、用家出手承接速度迅速，银行并没有出现太大损失。至于住宅市场，就没有什么风险可言，随著楼价逐步回升，银主盘可谓少之又少。目前失业率稳定、私宅供满比率高、炒风不成气候，与1997–2003年负资产螺旋环境不同，系统性出现大规模断供风险极低，尽管近年出现太多唱跌楼市言论，楼价仍然“唱极都唔跌”，证明香港房地产是市场必需品，AI时代来临，依然无法撼动其历史地位。

那么市场对房地产的担忧是甚么？不同的界别有不同的看法，银行界朋友担心加息来临。没错，的确近几个月专家们一直在预期会加息，然而笔者从年初至今都坚持美联储不会加息。很多朋友均认为美国总统特朗普没有再要求美联储减息，即意味著美联储不听他的话，很大机会会加息。不过笔者的看法不一样，在上一任鲍威尔时代，特朗普就是怕美国加息，所以天天指示美联储要减息，更多次要求鲍威尔辞职。如今美联储换了他的人来主导，未来会加息或减息，他心里应该很清楚。特朗普没有再公开指示美国减息，正是因为他知道美联储未来动向，不用他再操心。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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