香港银行整体货币供应量M3已超越21.6万亿港元，反映本港银行体系资金充裕，泛滥的资金除了进军金融股市，亦有部分流入住宅市场，近年来新楼巿场成交畅旺，正正反映了这个现象。国际形势持续紧张，投资者寻找安全感，香港成为资金“避风港”。有人形容世界经济东升西降、此消彼长，大量资金向东移动很正常。同样道理，近几年股票IPO集资市场如日中天，科技股狂飙让不少人赚了大钱；如今股市出现波动，人们又担心人工智能AI市场会否爆破，于是资金开始转投物业巿场，住宅市场继续兴旺，商业地产也出现抢购潮。

商业地产已经历多年调整，过去几年的成交价格已反映相当程度悲观预期。这种低迷的价格开始出现吸引力，引来无数资金流向商业板块。2026年第一季香港商业地产投资额同比上升41%，高达125亿港元，反映融资环境改善及资金重新流向核心写字楼和舖位市场，而学生宿舍供不应求，成了热门投资首选。趁低吸纳的投资者来自四面八方，不光有本地老牌家族财团、更有家族办公室、各地投资基金，甚至有中资机构和国内政府机关等等。大家似乎都想分一杯羹，因为所购买的工商物业价格，是自己盖房也盖不到的。

工商物业自己盖房也盖不到

不妨分享一下近期成交个案：铜锣湾边宁顿街8号亨利集团中心以约8.92亿元易手，买家为晋安集团，持有大批优质写字楼单位，被视为具中资或内地背景投资者；悦品酒店．荃湾全幢以9.535亿元成交，买家为华润隆地，将酒店改为热门的学生宿舍用途，买家财团属于中央企业；宁波市政府旗下机构以约8亿港元，购入湾仔谢斐道银座式商厦 KONNECT 全幢，预计将作为宁波市政府在港的自用物业；外资金融机构星展银行购入甲级写字楼中环中心6层全层，收购价为26.19亿元，作为集团总部扩张之用；还有阿里巴巴及蚂蚁集团72亿元购入铜锣湾港岛壹号中心作香港总部；京东集团斥近35亿元购入中国建设银行大厦50%业权等等。

中外资金大举入市，当然是看好商业地产后市。粗略估计，2025年全年暂录约52宗全幢工商舖成交，涉及金额约150亿元；下半年已有36宗，反映酒店、商厦及学生宿舍相关资产成为大手投资焦点；2026年首5个月，写字楼及酒店成交共427宗，总值约119.51亿元。很明显，今年的全幢物业大额成交更多，资金正加速流入商业地产。现时全幢物业成交的主要买家，已由单纯收租转向“低价收购＋用途转型”，尤其是酒店改建学生宿舍、企业自用等，反映市场需求十分强劲。

U型反弹需要条件成熟

有人问，商业地产会否出现U型反弹，也就是说在底部巩固一段时间之后，出现强力反弹？笔者认为商业市场仍然需要时间巩固，或者需要半年至一年。较大机会是“核心资产先U型反弹、非核心资产继续分化”，不是整个商业地产市场马上同步回升。资金泛滥或流动性外溢能先推高成交量和资产估值，但若租金、出租率及企业盈利没有跟上，便可能只是估值反弹，未必形成可持续的U型复苏。U型反弹的状况是租金及出租率改善，企业扩张、金融市场活跃、旅客消费增加，才会改善物业现金流，此外，银行估值回升、信贷恢复，融资条件改善，可以形成正向循环。

笔者认为目前较合理的判断是甲厦市场偏向乐观，中环、尖沙咀等核心区较有机会在2026至2027年逐步复苏，但整体写字楼和商舖市场仍可能呈现长底、慢升、强烈分化的走势。得出的结论是，资金泛滥可以催化U型反弹，但不能单独创造U型反弹。真正可持续的反弹，必须由“低息及流动性”配合“租赁需求回升、空置率下降、供应收缩及业主去杠杆”共同确认。否则较可能是核心区的资产价格反弹，而未必是香港商业地产的全面复苏。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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