香港的退休成本越来越贵，不少刚退休的人士，都面临一种尴尬处境，就是即使早年买入的物业已经供满，但偏偏缺乏足够的流动资金来应付退休后的生活开支、医疗储备或是突发的家庭需要。为了将砖头转化为实际的现金流，市面上最常被拿来比较的两大方案，分别是由按揭证券公司推行的安老按揭，或直接向银行申请的现契重按。两者虽然都能达到套现目的，但在额度限制与物业使用弹性上，各有微妙的分别。

首先要解答不少长者的疑问，就是退休后没有入息，能否申请到物业按揭。事实上，退休人士可通过评估资产水平方式申请按揭，即计算申请人持有的物业、现金、股票等的价值，去评估贷款额。部分银行接受以“80减申请人年龄”去计算还款期，如果想进一步延长还款期，可以加入另一位较年轻而又有资产的担保人。

正因为有审查，所以在一笔过的提款上限的比较上，现契重按与安老按揭，两者的借贷天花板有显著差距。

现契重按套现能力胜一筹

假设一位60岁的退休人士，持有一个价值600万元的现契物业，若然选择现契重按，只要借款人除了物业本身之外，同时拥有股票、定期存款或债券等其他资产证明，银行可以透过资产水平审批（Asset-based），批出高达300万元的贷款额。相反，选择安老按揭，其一笔过提款设有明确的上限，最高金额约174万元，可见现契重按在一笔过套现力度上明显胜一筹。

其次要比较的，是物业用途的限制。安老按揭的政策初衷是保障长者居有定所，因此条例严格规定借款人必须以自住物业作为抵押品，在申请前物业不能有租约，而且借款人必须在该物业居住至少一年，并需满足特定条件，例如长期入住安老院或医疗机构，才获准将物业出租。

相对而言，现契重按的条款则自由得多，银行基本上不会强制规定业主必须自住。业主在完成重按手续后，可以随时将物业出租以赚取租金收入，甚至一边收取租金帮补还款，另一边将套现出来的资金进行灵活配置，在资产运用上拥有绝对的主导权。

保证月月有收入

虽然现契重按在额度与灵活度上占优，但安老按揭亦具备不可替代的防守性优势。它最大的卖点，在于能为业主提供极为稳定的每月年金收入，犹如为自己创造一份无后顾之忧的长粮。更为关键的是，安老按揭完全不需要像申请按揭般，经历严格的入息审查，亦没有因借款人年龄过大而遭拒批的疑虑，就算没有子女作担保人，亦能顺利完成申请。

归根结底，两者并无绝对优劣。安老按揭胜在免审查且能提供稳定长粮，适合求稳兼无后顾之忧的人士；现契重按则胜在套现额度高兼物业用途弹性大，适合需要灵活调配资金的退休族。建议业主可仔细评估自身的财务缺口与个人情况，再作出最切合个人利益的选择。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

(资料由客户提供)