买楼交易临近收楼阶段，最忌出现突发阻滞。近日有置业人士在社交平台发帖求助，指自己在签署银行贷款文件后，突接获承按银行通知，其聘用的律师楼并不在银行的认可名单之内，要求借款人更换律师楼或转投其他银行承造按揭。该名买家大感无奈，指出在按揭申请初期，已递交律师楼名片，律师楼亦口头确认能处理各大银行的交易。面对仅余3星期的成交期，买家顿时陷入不知应转律师楼还是重新申请按揭的两难局面。

“驳脚”手续繁复 接手律师楼需额外收服务费

律师楼不在银行的认可名单之内，背后原因其实相当多样，未必一定涉及法律操守或严重的法规问题。常见原因包括该律师楼规模较小，未达大型银行的制度化认可门槛，或是两者在业务往来期间曾有不愉快经历或纠纷，于是双方决定不再合作。

此外，有些律师楼本身确实在认可名单上，但却可能因额度已满而被临时移除。所谓额度已满，是指该律师楼当时已向该银行借调了过多物业业权契据。银行出于风险管理与内部控制考量，需要暂时停止向该律师楼发放新按揭个案，因而出现被暂时移出认可名单的情况。

倘若按揭申请进行中才发现律师楼不在认可名单上，而距离成交期仅余约3星期，时间已极为紧迫。此时重新申请另一间银行，审批时间往往难以配合。最常见且相对可行的补救方案，是以俗称“驳脚”的形式处理。

“驳脚”即保持原有的银行按揭审批与条款不变，但将按揭契据的拟备及相关法律手续，转交由另一间在银行认可名单内的律师楼接手处理。

然而买家需要特别留意，这种临时“驳脚”的手续较为繁复，除了需要两边律师楼沟通交接档案外，买家通常亦需要向接手律师楼额外支付一笔服务费用，导致整体置业成本增加。

申请按揭初期宜建立双重保障

要避免陷入这种进退维谷的被动局面，置业人士在申请按揭初期，就应建立双重保障机制。首要的预防策略是在签署临时买卖合约后，同时向2至3间不同的银行提交按揭申请。

由于每间银行对律师楼的认可名单、风险评估及额度限制各有不同，多线并行的做法能确保即使其中一间银行的律师楼名单突生变数，买家仍有其他银行的正式批核作为后备方案，不致于因单一申请渠道受阻而面临挞订风险。

另一个极为关键的预防步骤，是在递交按揭申请的初始阶段，便要求银行按揭专员作正式确认。买家在聘用律师楼处理契约事宜时，切忌单凭律师楼单方面的说法，便盲目相信该律师楼能顺利与各大银行对接。

相对地，买家应要求承按银行的按揭专员在系统内即时查核，并明确确认自己所委托的律师楼是否确实在该银行的最新认可名单内。买家最好能保留相关的书面或通讯纪录，确保所有法律程序能在既定的轨道上进行，方为最稳健的避坑之道。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

(资料由客户提供)