新一期居屋已正式开始拣楼，不少幸运抽中前排号码的置业人士，将可一圆上车梦。由于居屋获政府提供长达50年的担保期，银行在审批上向来极为宽松，加上绿表中签者最高按揭成数更高达9成半。然而，部分手头资金较为充裕的买家，为了尽量减轻利息支出，仅向银行申请数十万元的“微型按揭”。从表面看，减少贷款似乎是更为稳健的策略，但同时有机会令申请失去应有的回赠及优惠，所以“借得少”不一定是最着数。

微型按揭产品选择有限

首先，在商业营运考量下，银行处理每一宗按揭申请均需投入定额的法律查册、行政跟进及合规审查成本。当申请人的贷款金额较小，例如少于100万元，相关的营运效益相对有限，因此市面上各家机构对这类微型按揭的产品组合安排亦各有不同。

目前全港主要有一至两间大型银行，能够配合 100 万元以下的居屋按揭申请。买家若选择大幅压缩贷款额，在比较市面上不同银行的利率与条款时，选择范围自然会相对集中，未必能充分享受到不同银行因竞争而提供的最佳优惠与弹性条款。

微型按揭只能选P按

再者，即使有大行接纳贷款额低于100万元的微型按揭，其提供的按揭计划亦只有最优惠利率按揭（P按），而不能选用以银行同业拆息为基础的H按。虽然目前一般新造P按的利率为P-1.75%，实际利率为3.25%，与H按封顶息率一致。惟一旦未来本港同业拆息持续回落，选用P按的买家便无法享受到拆息下跌带来的利息节省。

此外，个别银行针对较高贷款额的客户，例如贷款300万元以上，会提供实际利率低于3.25%的限时优惠H按计划。所以拣楼人士，特别是属意购入大单位的买家而言，更应考虑调整贷款额，以达至选用H按的要求，即时享受较P按更低的实际利率，长远节省更多利息开支。

银行视乎贷款额提供回赠

第三个直接影响买家利益的因素是现金回赠。各大银行为争夺按揭业务，会根据贷款额阶梯给予买家不同比例的现金回赠。若贷款额少于100万元，银行给予的回赠比率只有0.3%左右；但只要贷款额突破100万元，回赠比例普遍能提升至1%以上。

若贷款额达到300万元或以上，部分银行的回赠甚至可高达2%。以300万元贷款额计算，2% 的回赠便涉及高达6万元的现金流入，这笔资金正好用作补贴新居装修、购买家私电器或支付律师费。

缺存款挂钩户口对冲利息

最后一个常被忽略的关键，在于按揭存款挂钩户口（Mortgage Link）的门槛。一般住宅按揭大多附送Mortgage Link，允许借款人将闲置资金存入该户口，并享有与按揭利率完全相同的存款利息，用作直接对冲按揭利息开支。但如果贷款额少于100万元，各大银行都不会提供Mortgage Link。

很多买家担心提高贷款额会加大利息支出，但实际上适度提高按揭成数，同时将闲余资金存入Mortgage Link，实质的净利息支出其实极微。例如买家原本预算借80万元上会，只要将贷款额提升至160万元，再将多出来的80万元放在Mortgage Link赚息，买家同样只需支付约80万元的利息开支。

最后提醒，新一期居屋最快于2027年下半年才收楼，但已有银行容许客人预先申请按揭。有需要的买家不妨提早咨询，全盘比较各家银行的贷款条款、利息细节及现金回赠，锁定最符合自身长远利益的按揭方案。

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作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。

(资料由客户提供)