继承遗产不代表财富自由，财政状况随时一样紧张。日本66岁男子佐藤正人（化名）在当地一间中小企业工作多年，65岁退休，虽然每月有22万日圆（约1万港元）退休金，但由于女儿刚刚踏入职场，收入尚未稳定，佐藤和妻子要承担女儿大部份生活开支，加上仍要供楼，每月支出达到35万日圆，故夫妻在便利店做兼职维持生计。

有一天，佐藤接到一直住在养老院、91岁父亲去世噩耗，举行葬礼后，众人讨论遗产分配，佐藤以为可以继承亡父遗产，改善生活，岂料现实往往不似预期。

公寓大楼放租　每月50万日圆收入

遗产经分配后，母亲和胞妹继承积蓄，佐藤则继承房产，这块土地本身价值不菲，遗产价值与母亲和妹妹大致相若。父亲将该栋公寓大楼放租，依靠租金生活，每月有50万日圆（约2.4万港元）收入。

佐藤以为︰退休生活就轻松多了

佐藤以为“这样我的退休生活就轻松多了”、“现在可以还清房贷了，一切终于会好起来”，租金每月存入其帐户，佐藤认为足够过上舒适生活，于是辞去便利店兼职工作，正式退休。

幸得朋友提醒重新计算　收入只有15万日圆

佐藤有一日相约一位在房地产公司工作的朋友见面，他随意提起自己近况，朋友一脸疑惑询问“你以为租金收入就是你全部净收入吗？维修费和管理费呢？”，佐藤才如梦初醒，才考虑到公寓大楼维修成本、空置风险和税金等因素，经重新计算后，他发现扣除房产税、管理费、未来维修储备金，以及保险费等，每月实际到手的款项只有15万日圆（约7,200港元），约七成租金收入被各项成本蚕食。

只有一至两个单位暂时丢空　可能现金流不足

虽然租金加上退休金勉强够用，但不能“舒适生活”，佐藤明白到一旦胡乱挥霍，将来可能无法负担维修翻新的费用，更重要的是，虽然目前全部单位成功放租，但只要有一至两个单位暂时丢空，也有可能导致现金流不足问题，目前处境其实岌岌可危。

理财规划师︰房地产既是投资，也是管理

理财规划师小川洋平以是次事件为例，指出房地产既是投资，更是物业管理，许多继承人常犯一个错误，只是根据租金收入来判断房地产的价值，没有考虑到空置风险，当租户搬走时，收入就会中断，加上管理费、维修费和房产税等支出，可能几乎没有利润。

死者通常遗下房地产作为遗产

根据日本总务省的《住宅土地统计调查》和国税局的数据，房地产在日本死者遗下的遗产中仍然占很高比例，尤其是在农村地区。值得注意的是，继承房地产后出租，由于空置率上升和房屋老化，收益正在下降。

出售房产可能更好

小川表示，佐藤从朋友得到预警，开始审查自己开支，制定长期规划，房地产若管理得当，可以提供稳定的收入，如果缺乏规划，可能成为负债，同时建议假如其他继承人面对类似风险，提前出售房产可能是更好选择。

（THE GOLD ONLINE）