财富自由提早退休是不少人的梦想，但惹想靠收租“躺平退休”，恐怕未必容易遂愿？来自吉林的30岁男子范俊杰，于2023年斥资逾200万人民币（约235万港元），在湖南长沙购入14个旧楼细单位，账面年租金收入达21.3万人民币（约25万港元），理应可以悠闲地过富裕日子。然而，扣除空置期、维修费及代理佣金等隐藏成本后，实际净回报大幅缩水。这名“收租佬”近日现身说法，呼吁大众切勿盲目跟风，又坦言最佳入市时机已逝。

如何挑选旧楼收租？

据《海报新闻》报道，范俊杰自2023年起于长沙分批购入共14个二手楼单位，集中在湘雅医院一带，全属楼龄偏高的“老破小”（高龄旧楼），这批单位连同基本装修，总投入逾200万人民币（约235万港元）。最贵的1个单位买入价为24.5万人民币（约28.8万港元），月租2,200人民币（约2,600港元）；最便宜的只需15万人民币（约17.6万港元），月租1,700人民币（约2,000港元）。若全数租出，年租金收入理论上可达21.3万人民币（约25万港元），即不足10年已可“回本”。

账面年租金¥21.3万　实际落袋不足¥12万

不过，目前这14个单位中实际出租的仅有11个，总期每年收到的租金约18万人民币（约21.1万港元）。其中1个面积54平方米的单位曾连续空置3个月，账面本应有约2万人民币（约2.3万港元）年租，结果空置期间损失了约6,000元人民币（约7,054港元）的租金收益。旧楼租金落袋前亦需扣除多重损耗，当中水喉、热水炉、渠管频频故障损坏，每个单位每年维修及家电折旧费达2,000至3,000人民币（约2,300至3,500港元）；加上管理费、租赁税项，以及每次换租户要付半个月租金的代理佣金等等。

范俊杰持有14个单位，1年持有成本高达6.9万至8万人民币（约8万至9.4万港元）；以18万人民币（约21.1万港元）租金扣除成本后，净利润仅约10万至11.1万人民币。对比本金，实际年化回报率约为4.5%至5.5%，比账面缩水近3成。

当事人叫停　称最佳时机已过

面对网民关于“躺着收租”的质疑，范俊杰近日在微博澄清：“虽然我赶上了收租红利，但入局的最佳时机已经过了，现在需要谨慎。”他解释，房子虽是实物资产，但租务琐事缠身且流动性差；相比之下，红利资产或红利指数基金虽有波动，但胜在省心且派息稳定。他强调“我发原视频，不是鼓励大家跟风入场”。

虽然我赶上了收租红利，但入局的最佳时机已经过了，现在需要谨慎。

我发原视频，不是鼓励大家跟风入场。

此外，长沙已筹集11.5万个保障性租赁住房及3.4万个人才公寓，部分单位连同管理费月租仅需1,250至1,500人民币（约1,471至1,700港元），租金为周边私楼的4至5折。面对附带精致装修且有专业托管的公营房屋，旧楼的价格优势正逐渐消失，要赚取理想的租金愈来愈不容易。