商厦改学生宿舍　测量师学会称200呎房成本50万　业主对斥资观望

政府早前推出“城中学舍计划”，鼓励私人市场将商厦及酒店透过计划，改建为学生宿舍。测量师学会接受《香港01》专访透露改建成本不低，酒店改建每床位需17至18万元，商厦改建更高达每平方米2.5万元，即一间200呎房间，要近50万元；不少业主对于斥巨资改建，仍持观望态度。学会建议政府设立配对计划，让大学与业主共同投资分担风险。

改建成本可达数千万

测量师学会工料测量组主席魏志衡分析，酒店改建相对简单，主要涉及房间内部改动，包括更换床舖、书柜书台、增加电力插座及灯具改造等，每床位成本约17万元。以拥有100间双人房的酒店计算，全栋改建成本约3,400万元，价钱未计算其他公用地方的改造。

商厦改建则复杂得多，需要“由零开始”，魏志衡举例，业主需要进行加建厕所、重新间房、防火间隔等大型工程，成本达每平方米2.5万元，以现时酒店改建宿舍房间约200呎计算，即一间房要超过46万元。

商厦改建面临技术限制

除成本外，商厦改建还面对技术限制。测量师学会建筑政策组主席谢志坚解释，宿舍及住宅单位要求窗户与室内最深处距离不超过9米，但商厦设计没有此限制，导致改建时中间位置很多空间无法使用，要改建为公用空间，但坦言业主难以估计其潜在收益。“尤其是甲类地盘的写字楼，可能只有一面向街有窗，后面空间做不到采光，变成只能向前面间房。”

魏志衡认为，局部改建商厦也有困难，包括要设置独立通道、处理去水渠管接驳、公契限制等问题。“如果每间房要加厕所，那些去水渠怎样驳回公家渠管，都是实质困难，要逐个个案研究。”

尽管如此，谢志坚认为，现时商厦租务市场不景的情况下，会有业主考虑改装，但未必会全栋改装，可能只会改装数层，“我们都见过，有些（商厦）全栋可能只租了几层，就算整栋有业权，都不能够即时“赶走”租客，剩下几层都合适改装”。

另一个政策引起的市场反应，是有兴建中的商厦，已正在批则预留未来转为学生舍宿的设计，“将来他一兴建好，拿了入伙纸之后，就马上转（宿舍）”。

料酒店倾向保留牌照　确保弹性

至于酒店，测量师学会会长梁志添指，计划的主要优惠是容许将停车位等酒店设施改装为健身室、自修室等学生活动空间，并豁免计入总楼面面积。然而，若业主选择保留酒店牌照，仍须遵守《旅馆业条例》规定，包括保留布草房、洗衣房、员工设施及停车位等，无法享用改装弹性。

梁志添估计，酒店即使有意改装为学生宿舍，亦未必会参加计划（即私人改建），倾向保留酒店牌照，以保持日后经营弹性。梁志添解释，保留酒店牌照可让业主自行选择将部分或全部房间用作学生宿舍，并可在市场转变时迅速调整经营模式，“好市的时候，即使是两、三星级酒店都可以卖到千多元一晚，做学生宿舍赚不到这样的钱。”

谢志坚亦同意，“学生宿舍可以一次过收取全年租金，对营运者来说是稳定收入。加上8月入学、6月离开，暑假两个月（如保留酒店牌）还可做短租，这些都是吸引之处。”

梁志添预料，参与计划的主要是大学购入的酒店物业，或生意欠佳、地点欠佳的酒店。谢志坚补充，近期红磡有酒店已改建为学生宿舍，入住率已超过九成，证明近大学的酒店确有转型诱因。但他强调这是“市场driven（驱动）”，要视乎地点和市场需求。

料需求大　回报比商厦、酒店高

测量师学会土地政策小组主席刘振江认为，学生宿舍的投资回报前景乐观，现时商厦租金回报只有约3厘多，酒店略高一些，但相信学生宿舍因需求庞大，回报很有机会超过以上数字。

刘振江又表示，香港作为热门留学地点的优势将持续，“我们有这么多间八强大学，香港是一个很吸引的地方去”他举例指，英国伦敦及澳大利亚悉尼的学生宿舍都是热门投资类型，相信香港亦会朝这方向发展。

梁志添亦提到，现时政府已放宽非本地本科生比例限制至最多四成，预计未来将会有更多非本地生来港，市场对学生宿舍的需求将会更大。

多业主仍观望　学会建议帮助配对

不过，谢志坚坦言，在现时经济环境下，即使回报吸引，要业主拿出数千万元改装，确实有困难。即使借钱改装，亦不是每间银行都愿意借贷，他透露很多业主仍在审慎观望。他建议政府设立配对计划，帮助促成大学与业主合作，“大学可以投资部份资金，承诺租用若干年，让业主在开始时已有资金做工程，又保证有租金收入。”他相信，这样可减低业主风险，提高参与意欲。