房屋落成量往往是政府官员挂在口边的“政绩”，但单位大小同样重要。本地智库“未来经济学院”公布的《愈建愈小：1995–2024年香港新落成住宅单位面积变化》研究报告发现，过去30年间，公屋、居屋、私楼的平均单位面积下跌约四分之一至一半。面积小于40平方米（约430平方呎）的新落成单位由2000年的4%升至2024的46%。

2024年新建成单位的平均面积较1995年小约26％，由50.4减至37.2平方米，为30年间第三低。报告认为，现时政府《长远房屋策略》等均用新增单位量来衡量供应，导致纳米楼与家庭单位被同等计算，形成系统性进展错觉。报告建议，政府加入“总落成楼面面积”作主要的供应指标，并建议将居屋法定最低面积由26平方米（279平方呎）增至约36平方米（387平方呎），出租与资助出售公营房屋中比例应改为五五比。

2024年新建成单位的平均面积较1995年细约26％

由港大教授王柏林、中大经济系前系主任宋恩荣等去年成立的“未来经济学院”周二（23日）发表《愈建愈小：1995–2024年香港新落成住宅单位面积变化》研究报告。报告利用1995至2024年间公屋、居屋及私人住宅按面积组别划分的落成数据，估算各年度的总楼面面积及平均单位面积。2024年新建成单位的平均面积较1995年小约26％，由50.4减至37.2平方米，为30年间第三低。

2024年落成新楼总楼面面积约为176.3万平方米　仅为1995年67%

报告指，2024年有47,347个单位落成，已经接近1995年52,048伙的水平，但2024年落成的总楼面面积，约为176.3万平方米，仅为1995年的67%。与2000年高峰457.7万平方米相比，只有约39%。

公屋两房及三房单位平均面积急剧下降至26.7平方米　少了三分之一

报告又发现，三类房屋的平均单位面积均大幅下跌。1995年，公屋两房及三房单位共占建成量的40%，到2010年跌至13%，平均单位面积急剧下降从1995年的40.2平方米，跌至2024年的26.7平方米，减少了三分之一。

居屋情况相若，在2000年，面积少于40平方米的落成单位只占4.3%，2016年复建后，同类尺寸单位占比急升，2016年为22.7%，2024年再增至79.5%。

报告：大型私人住宅单位由主流变为小众奢侈型

至于私楼市场，报告分析“小于40平方米”及“70平方米或以上”单位，显示两者供应比例逆转。1995至1999年，前者建成量占全部期内落成单位的14%，至2020至2024年，增至45%，后者则由24%降至15%。报告指，“大型私人住宅单位已由主流类型转变为小众奢侈的类型。”

研究又关注，“适合家庭居住”的单位不单比例下跌，连供应绝对数量也在消失。在私楼市场，70平方米或以上单位在2020至2024年共建成1.4万伙，比2000至2004年减少58%，形容“已经变成奢侈的选择”。

居屋在2003年停建前，绝大多数单位面积为40至69.9平方米，适合三至四人居住，但计划重启之后，约80%的单位少于40平方米，属一人或二人单位。公屋方面，三房单位自2009年后已“完全消失”，两房单位也大幅减少。研究指，如果香港不兴建适合家庭居住的户型，“就很难指望家庭会形成”。

报告认为，现时《长远房屋策略》等政府房屋报告，都只用新增单位数量来衡量供应，导致“系统性进展”错觉。一个20平方米的纳米单位与一个60平方米的家庭单位，被同等计算。报告建议政府，应把总落成楼面面积列为主要的供应指标，与单位数量并列。

报告又建议政府，将居屋的法定最低面积由26平方米提高至约36平方米，并订立新建居屋平均面积提高约两成的目标，又认为公屋房屋供应结构应进一步向资助置业倾斜，建议将出租与资助出售单位数量比例调整至“五五比”。